“二厂”赶上渝中半岛转型东风

周迓昕的二厂项目内景。

英国设计师设计的二厂效果图。

周迓昕考察了众多国内外的艺术园区，最后选择的路径是，找到国外一个成功运营且符合自身资源优势的品牌，买下来，然后进行中国特色的改造。

水到渠成并非全部来自于自身，渝中半岛的升级转型大势让“二厂”项目成为风口上的猪，要风得风的周迓昕现在全力要做的，就是让项目落地时不要变形，为此他在招商环节上亲力亲为，力求让自己的想法完整呈现。

重庆晨报记者 李璐 报道

周迓昕没有想到的是，自己的“二厂”项目启动时，居然正好赶上渝中区产业结构调整的大趋势。

艺术园区需要有自己的特色

渝中半岛过去一直是重庆的经济中心，这给渝中区带来了荣耀，也给未来增长带来不少压力。在房地产引擎不再成为主动力的情况下，如何给渝中半岛加油鼓劲，是当地政府一直在思考的问题。

最近几年以来，渝中区开始转型，一直在寻求突破口。周迓昕的“二厂”工业遗产改造项目刚刚启动，当地政府即派人前来调研，以集市为主体的艺术园区正好满足了地方政府拉动增长的胃口。区政府不仅大力支持，还提出要把艺术社区与鹅岭、李子坝、化龙桥片区进行联动打造。

显然，当地政府的想法是要在解放碑之外，让艺术园区所在这个区域，形成渝中区新的商业核心。而构建新核心的关键，就是要找到其他商圈没有的特色。

“喝咖啡、吃西餐显然不是吸引消费者的理由了。”周迓昕说，过去大家搞商业，想的就是把这些特色餐饮招进来，自然就有人流量了。可当这些业态在每个商圈都有的时候，就无法形成核心吸引力了，“至少很少有人会为了一杯咖啡跨江而来。”

“这就需要寻找一种大的文化符号”，什么是渝中区有而其他区域没有的？周迓昕说，抗战文化这条历史主线下，有历史有文物有古迹有故事，这就是渝中半岛最核心的文化符号。“这可以给渝中半岛带来巨大的艺术文化和现代商业的市场想象空间。”

二厂成为风口上的猪

而渝中区去年6月就提出要打造渝中半岛山水城市形象。其中，大石化片区6个公园将进行整合，形成占地3平方公里的中央山地公园，将充分用好枇杷山—鹅岭—佛图关这一片区绵延起伏、贯穿东西、高差约200米的立体空间，用好长江—嘉陵江交汇形成的18公里滨江水岸线。沿着李子坝、佛图关、化龙桥、虎头岩的山脊线，把红岩村、佛图关、鹅岭、李子坝、虎头岩、化龙湖6座公园连成一片，动工修建一座占地面积达3平方公里的山地公园。

截至去年底，渝中区已实施红岩村连接虎头岩步道、山脊观光道、大坪至化龙桥南北步行道以及关岳庙环境综合改造工程，虎头岩公园正在进行相关规划报建的准备工作，整个中央山地公园将在2017年建成。

山地公园内将修建健身步道、山地车道、人行天桥，让市民可以在山间轻松漫步。到时，绕着山地公园走一圈，大约需要2个小时。

这样一来，周迓昕发现他的项目坐到了风口之上，“二厂”被列为2015年渝中区重点商业项目，并对其进行资金扶持倾斜，还指定了区里高层跟进协调“二厂”的项目。

引入了英国成熟的模式

这让一直小心谨慎的周迓昕有了底气，新年刚过，他正式启动了这个项目。不过他仍旧按照步步为营的稳扎稳打节奏进行，因为这个方案他交给了英国设计师，整体方案规划非常漂亮，但投资也很巨大。

“还是要量体裁衣，逐步开始。”他希望自己园区的建设随着政府配套节奏展开，政府的时间表是2017年整体呈现，周迓昕就此分析建设高潮应该在2016年，于是他今年的计划就是建设园区内的小面积示范点，把集市和基本商家招募起来，用三年时间把园区建好。

周迓昕说，园区大成后，他需要讲的是一个关于资本的新故事。作为一个艺术商业团队，他会将这个项目复制到全国各地。

在这种战略规划之下，周迓昕又玩了一个超前动作。他投资购买了英国TEST BED的品牌，“我没有资历来创造一个模式，但是我可以买，买下国外成熟的模式。”所以“二厂”的英文案名又叫“TEST BED 2”。周迓昕未来想把“TEST BED”系列园区复制到中国各地。

现在英领馆与周迓昕达成了战略合作关系，不仅英国设计师参与了项目设计，同时还会引进一大批英国艺术家群体，周迓昕甚至和英格兰创意联盟完成了签约。

而这种国际化的运作，其实也暗含了周迓昕在市场营销方面的考虑。国际化带来的外籍人士聚集和居住，会拉动园区内的酒吧经济。而在这种思维下，周迓昕还招入了国际模特公司和一些国际人士供职的公司。“这会解决艺术园区夜间没有人流的问题。”

将把项目输出到全国各地

周迓昕现在把一些合作伙伴的招商资源动用起来，而自己则专注于特色内容的招募，比如艺术咖啡店、重庆小面、意大利披萨店、书吧等业态，看起来是传统业态，但全是颠覆了传统模式的商业个体。比如书吧是以儿童图书为主，由此还配套招募了三个培训机构，“抓住儿童就抓住了家长，有了这些业态留住孩子，家长们在这段时间难道不去咖啡店、不去餐厅？”

体验经济贯穿于招商中，周迓昕还招募了川外的课外培训中心，大量的高中生会参与园区互动。“类似这样的商家不仅可以与来客互动，更重要是本身就会带来一大批客流量。”这些招商思路完全贯彻了周迓昕“先找客流量再建园区”的想法。

艺术园区里不能没有画廊，周迓昕目前就招募了三家。一家是做版画、海报销售的，几百元到两千元不等，门槛很低。另一家销售欧洲的原框旧画，价格不超过两万人民币。最后一家就是他自己的当代艺术画廊，周迓昕说没指着这个挣钱，就是来提升园区气质，把公共空间的艺术氛围搞起来。

“这一切都是为了调性。”这种抽象的词，周迓昕正试图通过一个个的招商对象，将其具体细化起来。而这一切元素的组合，就是他心目中那个能够赚钱、能够不愁客流量、能够喜闻乐见的艺术园区的样子。

周迓昕现在招商的另一个原则是初期降低租金门槛，在整个30000平米园区里，周迓昕希望把租金平均水平控制在每平方米30元，这是一个类似于园区写字楼的优惠租金价格，物管费每平方米3元。“这一切就是希望商业伙伴们能够陪我一起把园区做起来，他们活下来，园区才有生命力。”

而当整个模式成熟后，如果租金可以翻倍，投入产出比已经很可观。周迓昕的野心不止于租金，他还希望未来将这个成熟管理运营进行输出，这个想象空间远远大于单个项目的收入。