专家学者聚重庆 论道城市二次开发成大趋势

▲中国城市规划设计研究院西部分院副院长肖礼军。

◀与会专家在论坛上就城市二次开发纷纷建言献策。

重庆晨报记者 徐菊 报道

曾经热闹的高新区、朝天门市场、盘溪市场，都在城市“二次开发”中，进入更新模式。

随着城镇化发展，重庆部分主城老区纷纷开始进入“二次开发”。昨日，由重庆日报报业集团主办的“二次开发浪潮下的城区升级与转型”高峰论坛在申基索菲特酒店举行，知名专家学者站在城市发展的高度，为重庆的“二次开发”建言献策。

对于城市“二次开发”，中国城市规划设计研究院西部分院副院长肖礼军认为，这是个必然的过程，在发达国家和国内沿海城市已经有了开发模式，可以借鉴。他强调，城市“二次开发”，需要规划先行。

二次开发是城市发展必然

“30多年快速城镇化的过程中，我们基本上推行的是一种外延式扩张的发展模式。”

肖礼军认为，在城市开发建设过程中出现的一系列问题，导致城市发展单纯依赖增量的模式难以为继，城市“二次开发”因此受到广泛关注。

他分析，2013年中央城镇化工作会议就提出来，要提高城市建设用地的利用效率，严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切实提高城市建设用地的集约化程度，应该说“二次开发”和存量土地的整理，是时代的需求。

而在发达国家城市和国内沿海城市，“二次开发”已经有了模式可借鉴。

“二次开发”不是简单的环境改善

肖礼军介绍，前几年，对于“二次开发”，更多是关注一些城市个案的开发，比如说大家耳熟能详的上海的新天地、北京的798等区块。到现在，更多的关注点转向了城市提升，从政府引导、企业介入等多个纬度来推动“二次开发”。

他认为，现在的城市“二次开发”，出现了三个方面的特征。一个是面向开发的对象更加多样化，就是从原来比较单一的老住区转向旧的工业区、商业区、住宅区、城中村，包括一些历史地段、滨水地区，这些都成为城市“二次开发”的热点地区。

第二是从开发目标的角度上来说，更加多维化。它不是一个简单的物质环境的改善，而是追求经济发展、社会效益和环境效益的共赢。通过城市“二次开发”来提升城市功能，改善环境、完善配套、基础设施，进而带动城市或者一个地区的持续性发展。

第三，开发主体的角度更加多元化。城市“二次开发”，涉及到的利益主体更加多样化，是一个利益的再分配或者平衡的一个过程，这里边需要多个主体的参与。

“二次开发”，规划先行

肖礼军说，重庆作为一个老工业重镇，在城市“二次开发”方面，除了借鉴其他城市的做法外，还要有自己的路径。

他给重庆“二次开发”的城市更新模式给出了四点建议。

第一，综合全面的更新策略是城市“二次开发”的基础。包括产业转型升级、民生改善、城市功能结构调整、形象塑造、品质提升等。在这种情况下，城市的“二次开发”不是简单的新一轮房地产开发运动，它是一个城市综合性提升和再开发的过程。

第二，要有健全完善的政策法规保障。不管是深圳还是香港，他们都出台了一系列的城市更新的管理办法、条例，通过立法的形式来规范城市“二次开发”的程序和一些主体职责。

第三，多方参与、合作共赢是城市“二次开发”的途径。根据参与的主体不同，可以由这样几种主要的运作模式：第一种是政府+开发商主导的模式。实际上就是政府主导拆迁安置，主导一级市场，开发商二级开发的模式。第二种类型就是土地既有产权人来推动“二次开发”的模式，在不改变原来产权关系的情况下，来推动一些更新改造，或者功能的调整和再利用。第三种类型是开发商+产权人主导的模式。也就是说政府授权开发商和原来的产权人，组成开发的联合体，来推动地区的“二次开发”。第四种类型是政府、开发商和原来的产权人三方合作的模式。这种模式能够最大程度地体现各方的诉求，来兼顾各方的发展目标。

第四，整个城市“二次开发”要有比较系统深入的规划设计。

肖礼军最后提醒，城市“二次开发”地区的产权关系、地形条件、建设的基础各方面都非常的复杂。前期的研究、规划非常的重要，这里边包括整个项目的开发定位，主导的产业业态对于土地的整理，经济平衡点的分析，“二次开发”对城市的交通影响、环境影响，这些方面都是要进行系统全面的考虑。

城市二次开发已成趋势 这些工作要做好

重庆晨报记者 徐菊 报道

中国城市规划设计研究院西部分院副院长肖礼军表示，“二次开发”在当前中国推进城镇化进程的过程中，已经成为一个趋势。改革开放30多年来，大量的老城区面临改造、更新、升级的需求，产业、居住环境等方面的升级需求也很迫切，包括大量的城中村等问题。他认为，城镇化发展的大方向和目标没有变，“二次开发”是手段之一。现在，不仅仅一线城市在全面铺开二次开发，在二三线城市，比如长沙等老城区改造，也在大力推进“二次开发”。

城市的“二次开发”，需要处理好哪些问题，与会专家也纷纷发表了观点。

城市二次开发 定位要高

主持人：环境、规划，将对一个城市产生什么样的影响，在“二次开发”中，应该注意什么？

李勇（重庆科学社会院区域经济研究中心主任、研究员）：

城市的“二次开发”，定位一定要高一些，高新区本来就是成渝经济区的一个节点，我们可以把它与成渝城市群结合起来规划，现在我们在做城市群，这个城市群估计到了年底或者明年会非常火。

另外就是优化，既然叫城市更新“二次开发”，一切的设施都要从一般意义上的房地产项目，向带有产业的项目转型，实际上我们也是产城融合，要和招商同步进行。

政府为城市 二次开发创造条件

主持人：在城市“二次开发”中，政府和企业应该扮演什么样的角色？

谢嘉（重庆市高新技术产业开发区经济发展局局长）：

关于“二次开发”城区的转型升级，应该说是当前政府和企业，乃至社会各界的一个共同目标。这块政府主要是做好几件事，一是通过规划统筹协调，来提升下一步的品质和功能的完善。

其次在基础设施方面，石桥铺地区现在最大的问题就是交通的问题。我们在“十二五”期间要投入1000亿来打造基础设施建设，同时现在还有52条断头路没有打通。要把这些问题逐渐消化，为城市开发创造更有力的条件。

此外在政策方面，我们更多的是给予一企一策专门的政策。一个是租金补贴，比如火炬大厦。还有就是给予一些经营奖励，产值与税收挂钩。同时还对引进的人才给予人才奖励。

二次开发 要整合周边资源

主持人：在城市二次开发中，高新区如何整合周边的资源？

李勇：政府一旦把巢筑好了，就可以吸引有品质的企业参与，这两者都非常重要。

肖礼军：城市开发一定要合力推进，在重庆的大格局里有两个层面，一个是成渝的角度，是一个必经的门户；另一个从中部槽谷的角度，这其实也是一个比较中心的区位。所以这块的定位确实要抓，而且周边可以整合的资源也很多，像大坪、杨家坪、沙坪坝都有很多资源点。高新区是把这些能够捏合到一块的这么一个地方。

从市场的层面来说，我觉得有品牌影响力的、有实力的企业参与进来，可以推动整个地区的发展。比如，龙湖时代天街，就足以带动整个大坪片区的发展。

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重庆市城市建设综合开发管理办公室主任徐千里：

国内许多城市目前都纷纷实施“二次开发”战略，寻求城市内涵的提升，全力推进城市有机更新，并就此开展了各类改革实践。从某种意义上说，城市的“二次开发”，乃至多次开发，更加接近城市有机生长的规律或者说常态。可以说“二次开发”是城市核心地区经济社会转型发展的缩影，是一次颠覆传统发展的理念和格局，将给区域和城市带来新生的行动。

重庆日报报业集团副总裁戴伟：

高新区石桥铺二郎核心开发区“二次开发”的号角已经吹响，迎来了又一波投资建设热潮。与此同时，石桥铺商圈的业态调整规划也已经出炉，这都标志着在这片重庆最先进行开发建设的热土上，将率先迎来“二次开发”的热潮。

重庆市高新技术产业开发区经济发展局局长谢嘉：

早年的石桥铺是商贸物质中转的驿站，在完善配套方面，龙湖10万方商业综合体的建成，将集聚商业配套能力。随着商贸城的落成，预计三年内石桥铺商圈将新增2-3万个停车位，极大缓解区域停车难的问题。同时在“十二五”期间高新区也将加快基础设施建设，完成52条断头路建设。

今明两年，将实施石桥铺数码商圈景观改造工程，交通基础设施建设、道路交通秩序优化，社会环境专项整治工程，显著提升石桥铺商圈形象品质，为打造全市乃至长江上游地区重要的现代服务业高地奠定基础。让我们一起见证高新区东区的启航。