部分房地产促销“套路”深 “假认购”营造疯抢假象

    新华网重庆4月13日电(王龙博) 在房地产市场向好的情况下，一些违法违规的销售“套路”让买房者在选房购房时多了一份纷扰。新华网在采访中发现，部分房产中介存在为赚更多中介费，怂恿卖家标高价等促销“套路”，重庆等地国土房管部门也表态称将持续以高压态势严惩房地产开发销售中介违法违规行为。

    近日，新华网梳理出市场上常见部分促销“套路”：

     套路1：“销售返租”当诱饵

    “销售返租”模式在房地产销售不规范的年代曾在商铺销售中一度盛行，近期也有一些公寓、商住等楼盘变相出炉，玩起了“销售返租”。

    “销售返租”表面上看来很美很有诱惑力，这样的房子一般都是精装房，包装得高端大气上档次，然后告诉购买者可以已经有大手笔投资方租下整栋（或者整层）开酒店。购房者只需付个不高的首付就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了。

    真有这样零风险、高收益的好事么？业内人士称，事实上“销售返租”实际上是一种销售手段，更多的是玩的“套路”。表面上看，销售商开出了8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，销售方只是通过提高房子的售价，已将今后要付给投资者的回报率预先提了出来，并且让购买者从银行多贷款出来。

    业内人士表示，更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商（中介）便套现出局，承租商（有可能就是销售者的“影子公司”）背着巨大的租金成本，支付能力和信誉难以保证。同时，购买这样的房子还有有巨大的金融风险，对投资者个人和社会经济都是一个“定时炸弹”。

    据了解，重庆等地有关部门已明确严禁这样的违规销售方式。

     套路2：各种“内部消息”催你“快下手”

    “内部消息，XX楼盘房价要涨了！”“即将限购限贷，快点下手投资！”“XX学校要修了，XX小区房价要涨了！”“明天就涨，最后的房源！”……许多购房者都在微信朋友圈等社交平台上看到过这样的消息。

    新华网在采访中发现，网络通讯的日益发达，一些开发商或中介机构也喜欢利用微信、论坛等传播政策谣言，甚至不惜伪造微信朋友圈、微信聊天记录等，散播所谓的“内部消息”，制造非理性的购买氛围，鼓动购房者“迅速出手”。在房地产业内，这种行为的行话叫做“催单”。

    此外，在一手楼盘的销售中，还可能出现“假认购”现象，有的楼盘因为房屋抵押给银行还未解押等各种原因，还未拿到预售许可证，楼盘销售人员或许就要求有意向的买房者先交钱“认购”、“锁定房源”。

    业内人士称，这一方面是为了造势、摸底，营造疯抢的假象，另一方面也可以先收一部分钱，缓解销售方的资金压力。如果“认购”的人员较多，销售方就会借机提高销售价格，赚取更高利润。

    房地产内部人士称，如果购房者在交了不菲的“认购金”、“诚意金”，但是过了很长时间开发商都还未通知签正式的购买合同，那么多半是遇到了“假认购”，可以向有关监管部门进行举报。

     套路3 假“团购”真圈钱

    最近在重庆等地的不少论坛、微信群里出现了“团购XX楼盘”的消息，买房者感兴趣“上钩”后，对方会则告诉“自己去看房，不要在开发商处登记，否则就拿不到团购折扣了”。调查发现，这些“团购”组织者往往根本就没有相关的资源，只是骗取消费者的购买信息，并把这些信息卖给其他销售渠道商赚取佣金。

    吃饭能团购，购物能团购，买房子都能团购？如果你真的信，你就输了！对于买房团购的现象，业内人士表示，有些看上去很美的所谓“团购”，不过是和开发商联手把本来该卖1万的商品抬价到1万2，然后再打折1万1卖给你。

    那么购房者如何确认房子的真实售价呢？重庆市目前已经要求房地产预售实行一户一价备案，因此应以有关部门批准的备案价为准，而不是开发商或者销售商的“喊价”。

    此外，有的“团购”组织方甚至会要求“参团者”缴纳少则几千，多则几万不等的“团购费”。业内人士提醒，这些费用往往都不是国家批准的房屋售价内的费用，往往也不会为消费者开具正规发票，最终就是进了销售商的腰包。

    除了一手房的“团购”套路外，一些违规的二手房中介还以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。业内人士提醒，购房前，应该充分了解相关规定和正式合同约定，确定到底需要哪些费用。

     套路4 低于市场价的房源大多是假的

    当下，许多购房者的买房之路都是从刷各种提供房屋信息的APP开始。有时，购房者会刷到户型、设计、小区环境等都不错，但价格明显低于市场价的房源。

    新华网梳理发现，这也可能是销售人员“下套”的一种。遇到性价比“超高”的房源时，购房者应多问几个为什么！比如，在户型、朝向、通风采光等方面是否存在缺陷。

    业内人士表示，低于市场价的房源有可能是假房源或者瑕疵房。个别中介人员为吸引购房者往往会隐瞒瑕疵，甚至故意释放假的低价房消息，来获得意向客户的信息。

     套路5 为赚更多中介费，怂恿卖家标高价

    调查发现，在楼市较火热的时段里，部分二手房中介存在故意劝用户把价格标高的行为。甚至存在购房者已经与卖方已经签订定金协议，中介销售人员怂恿卖方毁约，以哄抬赚取更高利润。

    业内人士称，这种“套路”会导致二手房价被异常抬高。类似的做法看似在为卖房者谋利益，实际上是中介为了捞取更多的中介费。甚至还有个别中介，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。

     套路6 鼓动买方“假离婚”

    近日，一则《上海中介为卖房，已和客户结了四次婚 包括70岁老太太》的新闻，引起网友热议！据了解，部分中介机构为促成交易，会通过诱导购房者办理“假离婚”，“享受”首套房的契税优惠，骗取银行更低的首付比例和利率优惠。有房地产中介甚直接替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“工作证明”等，以蒙骗房管部门和银行，并收取数百元“工本费”。

    据了解，重庆市公积金管理中心已经与民政部门联网，一旦被发现“假离婚”骗取公积金贷款，将被划入“骗贷”名单，成为重点关注对象。此外，通过制假证来骗取国家机关和金融机构，还将对个人的征信造成影响，甚至承担法律责任。

     套路7 小心买到“串串房”

    不久前，国内出现了首例法院判决以炒房为目的房屋买卖合同无效的案件。

    房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立。

    业内人士提醒，购房者在买卖房屋的时候，要小心这种以炒房为目的的房屋买卖，中介行话称“ABC单”。也就是说，炒房者或中介（B）先交一部分钱与卖方（A）先签订一个购买协议，但是短期内不去房交所办理过户手续；然后把房子标高价格后继续寻找真实的买家（C），最后通过隐瞒或者谎言，让C与A成交，从而在中间赚取差价。这种交易卖方和买方其实都有一定的风险。

    调查中发现，部分炒房者甚至会将A的房屋收过来进行装修，再卖给C，这种被“化妆”过的房屋，中介行话称为“串串房”。

    值得一提的是，部分房地产开发销售中介的违法违规行为已经引起相关部门的重视。如重庆市国土房管局近日就发出查处一批房地产开发销售中介违法违规案件的紧急通知。

    通知称，对存在违法违规行为房地产开发和中介企业及相关从业人员，将依法采取责令限期整改、处以罚款、取消网上签约资格、停业整顿等措施，并纳入“黑名单”。（完）