物业公司服务“打折” 法院判定物管费也打折
“商品在质量差或滞销时，打折出售。想不到小区物业服务‘不够’时，按照有关的法律条款，业主也能‘打折’给付物业费。”说起和自己小区物业的“恩恩怨怨”，渝北区某小区一位不愿透露姓名的业主风趣地说道。近日，渝北区法院通报了一起物业起诉业主不交物业费的案件，不过在法院调查后发现，该小区物业服务有瑕疵，最后判决原告在物业服务期间的物业服务费打个“7折”，业主们按此标准给付。
业主不交物业费，物管将其告到法院
据了解，2012年6月30日，该小区物业公司与小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。
合同签订后，物业公司提供物业服务至2014年7月31日撤场。从2012年10月1日起至2014年7月31日止，业主们一直拒绝向原告缴纳上述期间的物业服务费（物管费）和水电公摊费。
为此，该物业公司将小区百余名未缴纳、拖欠物业费的业主们告上了法庭，请求法院判令被告支付原告从2012年10月1日起至2014年7月31日期间的物业服务费（物管费）、违约金。
渝北区法院受理此案后发现，原告物业公司在该小区物业服务期间严重不作为，小区清洁、维修不到位，保安形同虚设，服务质量存在严重瑕疵。
物业服务有瑕疵 法院判决物业费打折
经过走访该小区业主，法院发现这样的情况导致不少业主对原告物业公司十分不满，认为其没有进到物管应尽的职责义务，所以拒交物业费。
渝北区法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
本案中，在合同履行期限届满后，原告继续为被告所在小区提供了一个月的物业服务，被告并予以接受，应认定原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，被告理应给付相应的物业服务费用。
此外，法院在审理原告起诉该小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在重大瑕疵，故原告在物业服务期间的物业服务费用按70%主张较为公平、合理，被告应按此标准给付。
上游新闻-重庆晨报记者 景然
新闻纵深》
这些问题最易引发物业矛盾
渝北法院民四庭庭长黄青松介绍，今年1-7月，渝北法院共受理物业服务合同纠纷案件2362件，涉及102个物业公司的120余个小区，与去年同期1679件相比增长40.7%。其中审结1877件，与去年同期1090件相比增长72.2%，调解结案238件，撤诉700件，按撤诉处理462件，调撤率达74.6%。
引发物业矛盾的原因多样，从已审结的案件来看，业主拒缴物业服务费的原因主要存在几个方面，包括物业公司不具备物业管理资质；物业服务合同无效；物业服务不到位、物业服务质量存在瑕疵，如小区内乱搭乱建、业主车辆丢失、居所被盗、居民受伤、小商小贩滋扰、噪声污染等；物业公司多收费、乱收费；房屋存在漏水、裂缝等质量问题；小区设备设施不完善或无法使用等。
无故不交物业费 这种做法要不得
物业服务涉及到日常生活，该如何尽量避免纠纷，维护自身合法权益？
法官提醒，业主不能无故不交物业费，若物业公司的服务质量构成对合同主要条款违反等根本性违约，业主有权根据《合同法》第六十七条的规定提出抗辩，暂时不支付物业服务费。但是，若物业服务只是存在服务质量不到位等一般瑕疵，不对合同目的实现构成实质性影响，则业主可要求物业公司按约继续履行、采取补救措施等，而不是直接不支付费用。
在日常物业纠纷中，也有不少是因为房屋质量存在瑕疵的情况。
法官表示，若房屋质量存在瑕疵，比如漏水，业主应弄清房屋漏水原因。若在五年质保期内的，业主可要求开发商进行维修；若超过了质保期，可以要求业主委员会向有关部门申请动用大修基金进行维修。若房屋漏水是因为与邻居之间的相邻关系造成的，则涉及相邻权的问题，物业公司只能从中协调处理。
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