独栋商业 让未来有更多可能

观音桥商圈将瞄准“打造观音桥现代商都”的目标。

观音桥商圈。

夜幕下的北城天街。

重庆晨报记者 周意立 报道

2010年，江北区商品销售总额突破了1500亿元大关，跃居重庆第一商贸大区。2013年，观音桥商圈商品销售总额突破2000亿元，成为西部第一商圈。

2014年，已吸引数百国内国际一线品牌入驻后，观音桥商圈再度放言，接下来还将坚持扩容升级，持续引进高端商务。预计到2017年，观音桥商圈核心区面积将由现在的1.5平方公里扩展至3平方公里，并加速向国际型商圈迈进。

不过我们也发现，在大量高端品牌集结进入后，观音桥商圈写字楼等商务办公场地租金也水涨船高，区域租金水平和价格涨幅已逐步赶超解放碑。与此同时，区域内老旧商务楼配套亟待完善和升级的问题也浮出水面。

这时，无论是开发商还是新的物业方，对于商业物业如何发展，都在进行思考，而这时一种新的商业业态正逐渐成为各方关注的焦点——独栋商业，让观音桥未来的新商业发展，又有了新的可能性。

重庆商业物业竞争不小

按照观音桥最新的规划，观音桥商圈将瞄准“打造观音桥现代商都”目标，打造高端商业商务集聚地，持续引进一批高端品牌。届时，观音桥核心商圈面积将翻倍，鹞子丘、渝北商场、小苑等片区将纳入其中。

第一太平戴维斯5月19日刚刚发布的《重庆零售市场报告》显示，2015年第一季度，全市购物中心的租金增长0.6%至每平方米每日23.4元。核心商圈的租金环比增长0.4%至每平方米每日26元，这主要得益于观音桥等核心商圈的强劲租金表现。

今年1月，知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《2014年第四季度重庆房地产市场回顾与展望》报告，称重庆写字楼市场2015年预计将有超过100万平方米的新增供应，其中近一半为甲级写字楼；租金下行风险将增大。

世邦魏理仕在报告中称，伴随市场竞争加剧，租金议价能力逐步向租户倾斜，部分散售业权的老旧项目租金亦开始下跌。

在商业地产模式逐渐陷入模仿与复制的老路时，一些开发商开始探索新的模式，例如独栋式商业，以其对抗强势的集中商业模式。

租金不再是租户首要考虑因素

地段决定房价。正如第一太平最近的报告分析，观音桥核心商圈的租金拉高了重庆整体水平。去年二季度的一项数据显示，观音桥甲级写字楼的租金已经赶超解放碑，达到110.5元/平方米，比同期解放碑105.8元/平方米的价格有了实质性的超越。

在观音桥某写字楼做咨询机构业务的何英表示，他们对办公室的考虑，除了租金以外，更看重包括人流量和商业繁华程度，以及办公硬件等。相对来说，观音桥比解放碑更有这方面的优势。

“除了硬件配套不足之外，以前的写字楼在设计上也不能满足办公的个性化需求。”在观音桥办公的某商业地产公司负责人介绍，目前观音桥现有的空中商务楼都只有3米左右的层高。但是，随着商户个性化需求的增加，5到6米的层高已成为了未来空中商务楼的一种普遍需求。“这种层高可以在办公室内部实现楼中楼的布局，实现上下的功能分区。”这位负责人表示，布局更灵活已经成为了高端商户入驻的重要考虑因素。

同样是某研究机构的研究员表示，核心商圈商务楼受青睐，不在于物业档次有多高，而在于地段带来的区位优势。核心商圈的人流密集、配套完善、商业资源丰富，对于整个租赁物业有比较好的前景，往往是投资者青睐的项目。

新型商务楼即将上市

这些商户的需求或许会随着越来越多的独栋商业的入市得到满足。从去年起，龙湖·新壹街等大批商务楼陆续面世，也是龙湖地产与观音桥商圈阔别10年之后再次“牵手”，得到了不少人的关注。

“观音桥龙湖·新壹街，是观音桥商圈升级扩容及国际商贸总部区建设带头项目，前瞻性的商业规划和不可复制的土地价值，被誉为龙湖迄今为止最受瞩目的作品。”龙湖相关人士称。

值得注意的是，新壹街把握世界商业潮流发展趋势，强调以消费者为中心，以美国纽约麦迪逊大道和日本东京表参道为蓝本，打造具有前瞻性的全天候带状体验式街区，让商业重新充满想象。

与此同时，江北区亦提出了观音桥的升级扩容规划。按照规划，观音桥在未来三到五年将加速实现向周边扩容拓展，核心区面积由1.5平方公里扩展至3平方公里，并加速向国际型商圈的迈进。到那时，龙湖·新壹街等大批商务楼租金也会顺势拉高。

独栋商业的掘金者已经获利

实际上，对于独栋商业，许多重庆本地人并不陌生，比如化龙桥的重庆天地，则是重庆人对于独栋商业的最初了解。

作为重庆天地的开发商，瑞安的第一个“试验品”上海新天地，租金目前比十年前开业时翻了4~5倍，相比同地段的商业铺面租金每平米单价，要高出2~3倍，增幅也高出一大截。而重庆天地的商铺租金，也已高过同等地段和品质的商业租金价格。

独栋商业的魅力吸引着越来越多的开发商纷至沓来，北滨路、龙洲湾、九滨路……这些地区的新的商业项目，不少都以独栋商业形式出现。

不过，在重庆采用独栋商业形式开发的项目并不多。在新壹街之前，龙湖也在时代天街等项目中推广过类似项目。

资料显示，一投资人士10年前耗资4000万在观音桥北城天街买下某商铺，而今，商铺市值已高达6亿。这一数据传达的不止是观音桥投资人士的成功，更是观音桥商圈的成功蜕变。而据介绍，龙湖·新壹街则将打造重庆首例BLOCK街区，真正实现观音桥商圈24小时不打烊，进一步“留住”人，留住商机。