甲级写字楼扎堆上市 房企暗战软硬件

　　江北嘴中央商务区 首席记者 钟志兵 摄

　　近两年重庆甲级写字楼新增供应量　商报图形 刘颖 制

　　商报记者 程心 张凯

　　35万平方米的甲级写字楼于去年集中上市，一场高空中的“暗战”已在重庆各大商务中心和房企间悄然升级。根据第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行发布的最新数据，商报记者统计发现：2014年，重庆迎来了34.6万平方米甲级写字楼上市，占到了重庆甲级写字楼70万平米总存量的一半，创下了历史新高。2015年，这一数据将再度被刷新：第一太平戴维斯预计今年将有近10栋新甲级写字楼入市，体量超过85万平方米。相关业内人士表示，写字楼一年以上的招租期，再加上供应量的集中释放，将使得甲级写字楼市场在短期内难以“吃饱”。

　 　动态 去年35万平方米新楼上市

　　上周，从事房地产咨询工作的何先生时隔两年之后又飞到了重庆，这是他十年内第三次来渝。“第一高楼又换名字了，五六十层以上的摩天楼也多了。”此次来渝，何先生最大的体会就是，重庆的写字楼正在快速地“长高”、“长密”。

　　最近一周，第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行等三大知名房地产顾问机构先后发布了重庆楼市的年度报告，并不约而同地关注到了甲级写字楼供应井喷的状况。三大机构发布的数据则印证了何先生对本土写字楼的感受。

　　综合三大机构的数据，商报记者统计发现，2014年入市（交房使用）的四级写字楼共有6栋，分别为企业天地5号楼，企业天地8号楼，威斯汀写字楼，海航保利国际，融恒时代，金融城2号T2，总供应体量超过了34.6万平方米。

　　“一年之内，就有近35万平方米的新楼上市。目前，重庆甲级写字楼的总存量（拿销售许可证未售）一共才70多万平方米，这意味着去年上市的新楼占到了市场总量的一半。”地产服务机构领域盛景董事张鑫说，只能用“供应井喷”来形容去年重庆甲级写字楼市场。

　　2015年，更大的供应量还将“汹涌而来”。“目前重庆甲级写字楼数量已经达到22栋，而预计在2015年，会有近10栋新甲级写字楼入市，体量超过85万平米，其中一半将来自新兴的江北嘴。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均告诉记者，市场竞争将愈演愈烈。

　 　区域 解放碑江北嘴隔江“暗战”

　　众所周知，配置高、地段好、价格高是甲级写字楼的三大特征。而在甲级写字楼的分布区域上，同为中央商务区且仅一江之隔的解放碑、江北嘴成为两大热点区域。

　　张鑫告诉记者，据市场调查，目前解放碑共有写字楼开发总量（已售+存量+在建）约120万平方米，其中，甲级写字楼占80万平方米左右，项目个数达7栋左右。而根据渝中区发改委的消息，渝中区未来将在解放碑片区规划300万平方米的高端商务载体，其中有很大一部分会是甲级写字楼。未来5年内，还将有80万平方米的甲级写字楼在解放碑亮相，届时，整个解放碑片区的甲级写字楼体量将达近200万平方米。

　　相比之下，作为新型片区的江北嘴，在建项目几乎全是甲级写字楼。昨日，记者从北滨路一路开车来到江北嘴中央商务区，金融街、金融城、力帆中心、IFS国金中心……一栋栋甲级写字楼鳞次栉比。江北嘴中央商务区相关工作人员告诉记者，截至目前，江北嘴可交房的甲级写字楼已达174万平方米，按照规划，江北嘴核心区将在2018年建成340万平方米甲级写字楼。

　　“供应量井喷，重庆商务中心的格局也在悄然改变。”罗元均说，从甲级写字楼市场的整体情况来看，解放碑、观音桥目前保持着市场主导地位，占据市场总量近60%的存量供应。不过，这一局面将在2015年发生逆转，以江北嘴为代表的新兴商务区将打破解放碑等老牌商务区的“霸主”地位。一场隔江对峙的“暗战”，将因为新盘的集中上市而悄然打响。

　　 破局

　　减免租金升级软硬件 拉拢“品牌”客户

　　在这场新老商务区的“暗战”中，开发商之前的竞争则更为激烈。“目前重庆在建写字楼体量庞大，2015~2016年将迎来集中供应期，可见供应量接近200万平方米，其中承担着中西部金融中心职能的渝中区和江北区占比接近九成。”戴德梁行重庆公司总经理江冰河告诉记者，作为直辖市，重庆对于甲级写字楼的需求量应在200万平方米以上。今明两年的集中供应，在缓解高端物业紧缺局面的同时也必将加剧市场竞争，令全市写字楼租金承压。

　　统计显示，由于供应量的集中释放，重庆甲级写字楼去年有36.8%的体量都未能实现招租。“价格优惠、减免租金，这是甲级写字楼招徕客户最主要的手段。”罗元均说，与其他物业不同的是，甲级写字楼对于“优质客户”的争夺则更为激烈。“五百强企业、知名的金融机构，以及领事馆等具有‘品牌’效应的机构和企业是我们的首选。”重庆某甲级写字楼项目的负责人周先生告诉记者，为了引进一家领事馆，他们不仅减免了几个月的租金，甚至还补贴了部分“装修费”。“没有人愿意做亏本买卖，这些优质客户是我们揽客的招牌，可以带来更多的客户，同时提升写字楼的附加值。”周先生说。

　　“除了价格之外，项目软硬件设施的打造也是其能否突围的关键。”江冰河告诉记者，戴德梁行市场调查的结果显示，最近两年上市的甲级写字楼无论在硬件还是软件方面都已逐步与国际接轨。

　　“以前，甲级写字楼拼的是电梯、大堂、车库等硬件设置。现在，在硬件都已达到顶级水平之后，写字楼拼的就是服务、管理等软件的设置。”江冰河说，以物业管理为例，两年前，大部分甲级写字楼都用的自有物业。而在去年上市的甲级写字楼中，有1/3都引进了国际上的专业物业管理机构。

　　以去年上市的海航保利为例，该写字楼内不仅引入了戴德梁行作为物业管理机构，还在写字楼内设置了员工餐厅、便利店、高端俱乐部等，以此满足入驻企业的各种“软性需求”。

　 　探路

　　短期竞争加剧 房企错位“突围”

　　“高供应、低去化、高库存、价格下行是当下写字楼市场的几大趋势，而作为其中高端产品的甲级写字楼，这一趋势将更加明显。”纬立行顾问机构分析师王晰宇表示，在这样的行情下，甲级写字楼迎来如此大的体量入市，必将带来短期内的竞争加剧，他表示，面临严峻的市场形势，各大房企也应早制定相应的突围策略。

　　首先，要科学制定推盘节奏。王晰宇表示，在制定推盘计划时，要考虑周边写字楼的推盘情况，不要盲目放量，造成内耗，而要把握好节奏推出产品，避免恶性竞争。此外，在营销策略上，房企也要自寻特色突围。王晰宇举例道，例如，目前就有甲级写字楼打出使馆级总部大楼的招牌，不惜免费为各国领事馆提供驻地，提升大楼档次的同时，也更容易获得外资企业的青睐。还有一些甲级写字楼直接打出“订制级总部大楼”的广告，专门和大企业洽谈，为其量身订制专属写字楼，从而大幅推动去化量的上升。

　　“其实，相比于普通写字楼，甲级写字楼更应练好内功，比拼内力。”张鑫支招道，一是充分拥抱互联网潮流，加入诸如停车库智能泊车系统、内部公共服务平台等软实力，让客户真正享受到便捷、高效的物管服务；二是提高物业管理水平，将住宅式、酒店式物业切入写字楼市场，让客户宾至如归。