物业管理区域内车位 应首先满足业主需要

　　昨日，在市五届人大常委会第七次会议上，《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称草案）首次进入分组审议。记者了解到，草案共8章103条，强化了物业服务企业事中事后监管，重点规范了物业管理关键环节，张弛有度促进业主自治，明晰了相关各方主体责任。

　　业主委员会 解决成立难的问题

　　市人大常委会相关负责人介绍，草案降低了业主委员会的成立条件要求，解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。

　　草案规定，一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。占物业管理区域内业主总人数百分之十以上业主，可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知召开首次业主大会会议。

　　草案规定，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。住宅小区因客观原因未依法选举产生业主委员会的，居（村）民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府指导下，组织召开业主大会决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。

　　业主大会会议 应有过半数业主参加

　　草案提出，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，且不得组织和召开与物业管理无关的活动和会议。

　　业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面枳过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主大会对本条例第十四条第二款第六项（记者注：提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请）、第七项（记者注：依法筹集和使用物业专项维修资金）规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。

　　业主大会只能就本条例第十四条第二款第九项（记者注：法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责）规定的事项授权业主委员会作出具体决定。

　　此外，未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　　物业服务企业 不得越权限制业主权利

　　草案规定，物业服务企业不得以业主不缴纳物业服务费为由，实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。

　　草案提出，物业服务企业退出物业服务时，原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费用等为由拒绝办理交接。业主委员会和新物业服务企业应当为原物业服务企业追收业主欠缴费用提供便利。

　　草案规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位，应当向最终用户收取有关费用。最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定，向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业退出物业管理区域时，已代收费用但未向专业单位缴纳的，专业单位应当按照相关约定直接向物业服务企业追缴，不得因未缴纳费用而停止向用户提供服务。

　　机动车车位 首先满足业主需要

　　草案规定，物业管理区域内的机动车车位（库），应当首先满足业主需要。

　　建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位和个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库）；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。公告之日起满六个月有多余车位区（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库），不得超过两个。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认，将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主需要。

　　草案规定，建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）。业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

　　对于物业管理区域的公共收益，草案规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可按照业主大会决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入物业专项维修资金。

　　多知道一点

　　电梯安全 应当专章专条明确

　　昨日，在市五届人大常委会第七次会议上，部分市人大常委会组成人员和参会人员对《重庆市物业管理条例（修订草案）》发表了意见。

　　向先全委员表示，关于收费价格形成机制和透明度的问题，草案明确了由发展和改革部门另行制定。实际上，好的楼盘、一般的楼盘、差的楼盘，收费不透明不公平大量存在。由于历史原因，有的收费高的，服务水平可能不一定高。有的收费少的，开发商补贴一部分，服务还可以。最后不缴费和发生争议，很大程度上就是对服务标准和是否达到相应服务水平有关。所以，收费价格的形成机制，包括公共部分怎么收怎么管，这是必须重点研究的问题。

　　张继军委员认为，草案应该坚持问题导向。作为企业必须有收益，但对企业服务必须提出要求。对物业公司有一个基本标准，每年要进行满意度测评，测评完了以后作为评级标准。测评以后再加上行业部门相关的监管、协会的定级，向社会公布，促进企业不断改进服务，赢得更多认可。

　　江津区人大常委会副主任郑兴华表示，草案规定对物管企业加大政策扶持力度，应当规定对业主委员会加大政策扶持力度。物管企业是市场经营主体，收取了业主费用，是在进行市场运作。业主委员会是在发挥社会治理的功能，没有费用，不便于业主委员会开展工作。此外，小区内最大、业主用得最多的公共设施是电梯，电梯问题也是最容易引发矛盾的。电梯安全使用管理维护的规定由谁制定，应当专章专条予以明确。

　　都市传媒记者 何浩