【重庆晚报】（头版）一个公式算清个人二手房交易增值税

　　 地税代为征收 不用多跑窗口  

　　市民卖二手房所缴营业税，5月1日后将改为增值税。重庆晚报记者昨日从市国税局获悉，该局已发布针对不同情况的增值税计算公式，市民可用公式测算卖房时该缴多少增值税。

　　需要提醒市民的是，2016年重庆春季房交会14日至17日在南坪国际会展中心举行。由于营改增要到5月1日起才全面推开试点，有意在房交会上下叉符合条件的二手房的市民，在条件允许的情况下，可在房交会上先签约，等到5月1日后再去办手续，这样可以享受减税红利，少缴一定金额的税。

　　 增值税有公式  

　　按照国税机关此前出台的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，在重庆地区，个人把购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　怎样知道自己该缴多少增值税呢？市国税局称，增值税与营业税不同之处，在于增值税的计算需要把含税部分剔除，计算公式为： 增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率 。

　　市国税局以房子交易价格为300万元为例，若征营业税，营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷（1+5%）×5%=14.29万元，即可少纳税7100元。

　　 税负有所降低  

　　市国税局称，营改增后个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负要低0.24个百分点。个人销售写字楼等其他不动产（不含自建），以取得的全部价款和价外费用，减去该项不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。

　　以往二手房交易涉及到个税、契税、营业税等税种，都属于地税征管的税种，需到地税窗口缴纳。此次营改增后，是不是又要多跑一个国税窗口呢？当然不用这样麻烦。市国税局表示，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国税局暂时委托地税局代为征收。

　　 多知道点  

　　 企业卖不动产两种公式计算  

　　除个人外，企业有时也要转让不动产，又该怎样计算应缴增值税呢？市国税局称，按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定，不同类型纳税人（一般纳税人、小规模纳税人）取得不动产的方式不同，计算方法不一样。暂行办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。

　　一般纳税人、小规模纳税人不同情况算税公式：

　　1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%。

　　2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用，扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用—不动产购置原价或取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。重庆晚报首席记者 周小平

　　 成交迎小高峰  

　　 卖家抬心理价  

　　“超级好盘，业主诚心出售”——每年房交会前后，都有众多二手房流血放出。今年春季房交会明天开幕，正逢二手房迎来量价齐升行情，不仅笋盘（指物美价廉、最具性价比的房子）明显减少，连急于出手的卖家也抬高价格预期。

　　 挂牌两年多坚持不让价  

　　“冉家坝大平层，建面180平方米大四房，96万元，绝不让价。”佳居花园业主聂先生的房源信息挂出两年多，日前终于迎来第一个看房客。“过去中介都说大户型不好卖，同户型房源只卖80多万元，”坚持不让价的聂先生说，这套房源因此“冰冻”两年多，现在行情看涨，自己绝不让价。

　　沙坪坝区都市花园业主彭女士，一套大户型也挂出两年多，140多平方米的跃层要75万元，上月突然涌来不少看房客，一位外地人看完房子没有还价，当场便拿出2万元定金，办完按揭后迅速过户，“等了两年，没想到这下卖得这么容易。”彭女士称。

　　“春节后，二手房人气便开始回升。”重庆沅易房地产经纪公司经理李国正告诉重庆晚报记者，上月二手房市场加速上升，一套二手房挂出去当天便会接到十多个中介电话，这让不少卖家抬高了预期。

　　 上月渝北区挂牌量居首  

　　“每年三四月都会迎来楼市成交小高峰。”搜房网分析师称，刚需型置业者在这个时间点会集中入市，众多二手房源也纷纷进入，置业者可挑选的优质房源一下变多，加上房企加大优惠力度，使二手房市场热度直线升温。

　　搜房网统计，上月重庆二手房总挂牌量304322套，相比2月增加97401套，增幅约47.07%。从主城来看，上月渝北区、江北区、巴南区二手房挂牌量涨幅最大，渝北区挂牌量居首，达到79877套。

　　搜房网统计显示，上月重庆二手房挂牌均价7482元/平方米，环比涨1.57%。李国正认为，二手房正迎来一个量价齐升的行情，普通的两室一厅房源比节前涨了2万元左右，涨幅在4%~5%。

　　 急于出手笋盘明显减少  

　　“以往房交会期间，都会有不少笋盘流出。”李国正称，今年春季房交会正逢二手房市场上升阶段，急于出手的笋盘明显减少。

　　“好房急售！”在各大二手房交易网站，有不少这样的广告。重庆晚报记者与发布一条“黄金地段，带龙溪小学入学指标，3室2厅精装49万”信息的卖家联系，对方称最近看房客太多，价格已提至51万元。

　　“有的卖家急着用钱，也不肯轻易让价。”李国正告诉重庆晚报记者，一方面是交易成本降低，不少业主想从政策福利中分羹，另一方面也是看好后市行情。冉家坝太阳园的一位业主就把价格提至9000多元/平方米，一套不到60平方米的两室一厅要价超过55万元，且不让价。这位业主告诉重庆晚报记者，“就是要等那些心急的买家”。