【重庆日报】（第11版）“五一”启动营改增 二手房交易要多交税吗？

聚焦营改增试点 助力共给侧改革（二）

“五一”启动营改增 二手房交易要多交税吗？

      5月1日起，二手房交易实行营业税改征增值税，普通个人首次成为增值税纳税人。营改增会带来二手房交易的哪些变化？税负会上升还是下降？税制转换能否实现“无缝衔接”？记者对此进行了采访。
　　 新变化——
　　 二手房交易税负略有减轻
　　市国税局相关负责人表示，根据财政部、税务总局的相关规定，营改增后个人二手房维持5%的税率不变。
　　虽说税率保持不变，但税负却有所下降。以一套计税价100万元的房子为例，过去征收营业税5%时，需要交5万元的营业税；改为增值税后虽然税率还是5%，但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%，实际交增值税47600元，少交税2400元。
　　此外，营改增后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，与营业税规定一致。因此，总体上说，营改增对于一般个人买卖二手房不会增加个人负担，税收会小幅下降。
　　 没变化——
　　 缴税还是“老地方”、“老办法”
　　据介绍，个人二手房出租、买卖涉及群体众多，为不增加办税负担，国家税务总局决定，营改增后个人二手房交易和二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。
　　也就是说，个人买卖二手房缴税还在“老地方”——原来在哪里缴营业税，5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲，办税还是沿用过去的“老办法”——个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中，涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。
　　因此，无论是租房、买房，完全可以忽略税制转换带来的影响。

　　 营改增后发票热点问题解答

　　营改增全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业纳入试点，全国涉及1000万户纳税人。对纳税人来说，除了营改增带来的税负变化，还有哪些“变”和不变？记者进行了专访。
　　 重庆日报： 地税发票能用到什么时候？可以同时用国税地税发票吗？
　　 市国税局： 5月1日起，原地税营业税发票将停止领用，试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。国税局向同级地税局提供六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。
　　 重庆日报： 营改增后，地税发票没开完还能继续开到6月30号，那期间开的发票应该申报国税还是地税？
　　 市国税局： 6月30日前继续使用地税发票，开具地税发票的信息会自动传到国税征管系统，在国税申报缴纳增值税。
　　 重庆日报： 一卡通等定额发票可以继续使用吗，还是只能使用到2016年6月30日？
　　 市国税局： 试点纳税人已领取的地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。
　　 重庆日报： 地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，哪些联次交与纳税人持有？
　　 市国税局： 地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，第五联由征收岗位留存，其他联次交给纳税人。
　　 重庆日报： 纳税人需要办理三证合一业务，那么对于三证合一之前开出和取得的专票认证是否受影响？怎么处理？
　　 市国税局： 2015年12月30日，总局信息中心对增值税发票系统升级版进行补丁升级，完成新旧税号对照的关联关系，修改与征管系统同步纳税人档案、发票验旧、发票认证和一窗式比对以及查询等功能。此外，防伪税控系统保留了基于纳税人旧纳税人识别号的纳税人档案信息，因此三证合一之前纳税人取得的专票认证不受影响，开具给其它纳税人的专票认证不受影响。
　　 重庆日报： 纳税人可以随意选择采用简易计税方法或一般计税方法吗？个人可以去国税局代开增值发票吗？
　　 市国税局： 根据财税〔2016〕36号文件第十七、十八条规定：增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。个人可以去税务机关代开增值税普通发票。
　　 重庆日报： 第一次到国税办税大厅要办理什么业务？
　　 市国税局： 营改增纳税人需要办理业务包括设立登记、税种核定、发票领购、税银协议维护等。需认定一般纳税人的，还需办理一般纳税人登记、增值税发票管理新系统发行等。
　　 重庆日报： 营改增后，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产应去哪里办理增值税的涉税事项？
　　 市国税局： 纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产营改增涉及大量自然人纳税人。为确保相关办税业务平稳过渡、无缝衔接，税务总局决定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产继续由原地税局办税地点代征增值税并代开发票。纳税人不需要去国税局办理业务。
　　 重庆日报： 纳税人出租个人不动产，如何开具发票？
　　 市国税局： 根据政策规定，个人出租不动产由国税局委托地税局代征、代开发票，纳税人在缴纳完税款后，即可持完税凭证在相应窗口代开增值税发票。
　　 重庆日报： 二手房交易计税价格的核定由国税局负责还是由地税局负责？
　　 市国税局： 二手房交易计税价格的核定仍由地税局负责办理。
　　 重庆日报： 个人二手房交易是否要到国税交税和开票？
　　 市国税局： 个体工商户应向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人在办理房屋产权交易手续时在房交所地税征收窗口缴纳税款开具发票后，无需到国税或地税进行申报。