《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》解读

《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》解读

根据土地增值税条例及其实施细则以及财政部国家税务总局的有关规定，为解决纳税人和基层税务机关反映的土地增值税相关政策执行口径问题，重庆市地方税务局下发了《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（以下简称公告）。为便于政策理解和执行，现对公告解读如下：

一、关于房地产项目清算单位

税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ）规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

为进一步明确认定口径，公告规定，以规划部门审批的用地规划或工程规划为依据划分清算单位，具体表现为规划部门发放的用地或工程规划许可证。纳税人选择划分方式，确定清算单位后，应按公告的规定向主管税务机关报备。

为确保政策衔接，公告执行前同一用地规划项目包括多个工程规划（分期），已分期清算申报的，不再调整；未清算申报部分，纳税人可选择继续分期清算或者合并清算，并按公告规定报备。

二、关于清算分类

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ）规定，“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

房地产项目开发品包括住宅类和非住宅类，其中住宅类包括普通住宅和非普通住宅。公告明确清算单位中包括多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅三类，确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和土地增值税。

三、关于土地及房地产开发成本

土地增值税条例实施细则规定，“ 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。” 税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”

鉴于土地价值不仅与地块面积有关，也同时受地块上房产建筑密度、强度的影响，土地成本分摊计算时需考虑两者因素；而 “房地产开发成本”相关项目费用分摊相对科学合理的方式为与各类房产建筑面积挂钩，按建筑面积占比计算。为便于政策执行、公平税负，应统一和明确成本费用分摊方式，公告规定，分期清算或者清算单位中建造多类房产，土地成本纳税人可选择按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊；房地产开发成本按照建筑面积占比法计算分摊。此外，对于已明确对象化的设施、设备、装修等支出，例如，专用电梯、中央空调、精装修费等，则需直接计入对应房产的房地产开发成本。

在非“净地”出让的情况下，“土地征用及拆迁补偿费”属于取得土地使用权而付出的代价，因此，将此项纳入土地成本。

四、关于房地产开发费用

税务总局《关于地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定了“房地产开发费用”计算的两种方式。

依照“利息支出”是否能据实计算扣除为划分标准，“房地产开发费用”计算，纳税人可选择适用公告规定的两种方式。 其中，“利息支出”据实计算扣除的，应确保支付金融机构利息的真实性、合法性，以及分摊计算的合理性。

金融机构实际执行利率符合国家规定标准，向其支付的利息可予以扣除，但不包括支付的咨询费、代理费、手续费等。金融机构包括纳入人民银行金融机构编码的商业银行、非银行金融机构等各类金融单位。

同一房地产项目的利息费用一般具有整体性和连续性，为统一口径，避免任意调整利息支出计算方式，分期清算的，“房地产开发费用”计算只能选择使用同一种方法。

五、关于查账征收清算后转让房产

税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ）规定，“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”

房地产项目以核定率方式清算的，清算后转让房产直接按原核定率标准计算税款。查账征收方式清算的，清算后转让房产不涉及已清算结果的调整，应按清算时确认的各房产类型单位建筑面积成本费用额为扣除计算依据，单独计算税款。由于清算时的税金仅对应已销售房产部分，根据匹配原则，计算“单位面积成本费用额”时需剔除税金，在计算清算后转让房产扣除额时，再将实际发生的税金还原计入。

对于清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目，清算后取得合法有效凭证的，可后续扣除，即增加清算后转让房产当期的“单位面积成本费用额”（计算公式见公告）。

清算后转让房产涉及后续扣除的，税款按月预缴、按年计算，不涉及后续扣除的，则按月计算。

六、关于转让旧房有关规定

根据土地增值税条例及其实施细则的规定，房产转让包括“新建房”和“旧房”转让两种类型；新建房的各项扣除项目指房地产开发项目发生的成本费用。

公告提出了旧房认定范围：房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产初始确权后，房管部门即作为存量房，建造及转让不属于法定意义的房地产开发经营，应视为旧房转让；单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产，俗称“二手房”，再转让属于旧房转让；房地产企业建造房产已转为固定资产自用，或转为投资性房地产用于持有出租，属于“新建房”已使用，再转让应认定为旧房转让。

根据“旧房”转让计算土地增值税的相关规定，转让旧房扣除额确定包括“评估价格”、“购置成本”两种方式，由纳税人选择适用。其中，“评估价格”为房产重置成本，土地成本需单独提供支付凭据；“购置成本”仅适用于对外取得房产再转让，需提购置的凭据资料。

房屋登记及交易管理相关法规规定，“房屋以有固定界限，可以独立使用，有明确、唯一编号的幢、层、套、间为基本单元进行登记。” “房地产转让应当按照房屋基本单元进行转让。”鉴于一处旧房包括“幢、层、套、间”等多种形态，存在一次转让多套（层）房产的情形，土地增值税计税单位均统一为房管规定的“基本登记单元”。

七、关于无偿划转房地产有关规定

根据土地增值税条例规定，纳税人转让房地产并取得收入，构成纳税义务。鉴于同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，以及经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产，转让方未取得收入，因此不征收土地增值税。同一投资主体内部企业之间的有偿转让、投资（增资）等不属于无偿划转范畴。

八、其他规定

（一）公告规定了房地产转让收入偏低，但属于正当理由的情形。“法院判决或裁定转让、公开竞价拍卖转让、按物价部门确定的价格转让、拆迁安置售房”，属于特定的市场供求关系下转让，转让价格能够反映特殊条件下房地产的公允价值。“个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人”系家庭成员、直系亲属之间的转让，也应属于价格偏低的正当理由。此外，转让给关联方、股东和管理人员，或者朋友之间转让等其他因素一般不得认定为正当理由。

（二）《财政部总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”，但应限于个人销售自用住房的对外销售，对于个人批量建造非自用住房，专门用以销售盈利的，应按规定征税。

（三）根据规定，对一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房共同确权，不征收土地增值税，但若出土地方收取货币价款的，则属于部分有偿转让土地，应按规定征税。

（四）棚户区及危旧房改造安置房、经济适用房等保障性住宅项目一般是普通住宅，利润率需控制在国家规定的较低水平，实际增值率不高，为做好政策扶持，对此类项目住宅转让不预征土地增值税，待达到清算条件后清算税款。