商品房买卖合同纠纷典型案例及风险提示
31.03.2015 12:42
本文来源: 法院
一、宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺不可轻信
典型案例简介：我院于2014年1月8日受理了原告但康与被告万科公司商品房预售合同纠纷一案。原告请求判令：1、撤销原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失1 271 533元。
2010年被告万科公司在其开发建设的“万科悦府”别墅楼盘销售宣传资料中写明每套别墅都“并排规划了双泊车位方便停车，车库远高于市场现有车库空高，以高扬的气派作为尊崇生活的开场”。被告高调宣扬的双泊车位设计正好符合原告选购住房重要条件，因当时楼盘尚在建设中，原告则根据被告销售人员的介绍、书面的宣传资料以及户型展示模型等信息确定购买了一套房屋。但是，合同附件五补充协议第二十三条约定“甲乙双方均同意以合同及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。若在商品房宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告、样板房以及其他与该商品房有关的资料中，甲方已明不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，甲乙双方不受约束。甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的以合同约定为准”。最终，我院在调解未果的情况下，只能以事实为依据，以法律为准绳，判决驳回原告的诉讼请求。
风险提示：购房者不可轻信房地产开发商的宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺，如果宣传资料上载明的广告及销售人员的口头承诺是你购买房屋的重要条件的话，一定要将相关优惠和承诺记载到合同中。
二、房地产开发商超过合同约定的期限没有给购房者办理房地产权证书的，应当承担违约责任
典型案例：我院2014年陆续受理了原告尹莉等46人诉被告重庆北城置业有限公司（以下简称北城公司）商品房预售合同纠纷案。根据购房合同约定，北城公司应当在交房后两个月内，为购房者办理房地产权证书，但是北城公司均逾期办证，因此我院根据法律规定和合同约定，判决被告北城公司，以已付房款为基数，按每日万分之二计算，按天支付原告逾期办证的违约金。
风险提示：重庆市房地产交易市场办理房地产权证的期限通常为交付房屋后2个月内，通常按已付购房款为基数，日息万分之二计算逾期办证的违约金，但具体内容以购房合同约定为准，如果开发商逾期办证，购房者应当积极向其主张权利，开发商据拒不支付违约金的，购房者可以通过法律途径维护自己的权益。
三、购房者不可仅以房屋存在瑕疵为由拒绝接房
典型案例介绍：我院于于2012年11月2日受理了原告唐浩程与被告重庆旭华房地产开发有限公司（以下简称旭华房产公司）商品房预售合同纠纷一案。原告请求判令：被告向原告支付自2012年3月1日起至2012年10月1日止的逾期交房违约金11 386.2元，以后的按约定继续计算至房屋交付时止。旭华房产公司于合同规定的时间取得了，交房需要的“两书一证”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》，并且按照合同约定的方式以邮寄和公告两种方式向原告送达了接房通知，原告认为房屋窗户有问题，责令旭华房产公司整改，因此拒绝接房。由于旭华房产公司取得了交房的“两书一证”，达到了交房的条件，且已通知原告前来接房，故本院判决，驳回原告唐浩程的的诉讼请求。
风险提示：开放商在取得“两书一证”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工合格证》后，就达到了交房的条件，如果开发商按照合同约定的方式通知购房者前来接房，购房者逾期不接房的，视为房屋已经交付，购房者需承担房屋交付后的风险。如果房屋存在瑕疵，购房者有权要求开发商整改，并可以要求其支付相应的损失。
四、购房者承担没有按揭贷款成功的责任
典型案例介绍：我院于2013年6月26日受理了原告重庆润江置业有限公司（以下简称“润江公司”）与被告万霞商品房预售合同纠纷一案。原告请求：1、被告立即支付原告购房款500 000元；2、被告立即支付原告逾期付款合同违约金（以500 000元为本金，从2011年9月23日起至本清）。被告万霞与润江公司约定采用按揭贷款方式购买房屋，即万霞先支付首付款，再向银行申请按揭贷款。万霞没有在合同约定的期限内办理好按揭贷款，故润江公司起诉要求被告万霞支付购房款及逾期付款违约金。本院认为，未能按期办理按揭贷款，是被告万霞的原因造成的，且其未按时付清购房款，属于逾期付款，应承担承担相应的违约责任，故判决被告万霞支付购房款及逾期支付购房款利息。
风险提示：办理按揭贷款是购房者的义务，房地产开发商只有配合的义务，故购房者在买房子的时候需要对自己能否办下来按揭贷款有一个预估。如果销售人员承诺帮助办理按揭贷款，需要将此承诺明确写在合同中。
五、拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库
典型案例简介：本院于2014年5月16日受理了原告周珊与被告重庆润江置业有限公司（以下简称润江公司）、被告上海复瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称复瑞公司）商品房销售合同三案。原告周珊购买案涉小区的一套房屋，但与润江公司协商购买三个车位，由于案涉小区车位配备未达到1：1的配备比例，只能对其中一个车位办下来产权证，故原告诉请解除其余两个购买车位的合同，支付逾期办证的违约金，并要求二被告支付资金占用损失。本院根据查明的事实，依据相关的法律，判决解除没有办证的两个购买车位的合同，同时支付资金占用损失，但是驳回支付逾期办证违约金的诉讼请求。
风险提示：《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。”故购房者过购买超过一个车库或者车位的时候，应先向开发商确认小区房屋数和车位数的比例是否大于1:1，避免造成不必要的麻烦。 来源：渝北法院 责任编辑：宣传处
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31.03.2015 12:42
