稀奇!重庆这个小区有两家物管 一个管路一个管车库

　　昨日，菜袁路新东福花园内，两个物业公司的保安正在执勤。

　　福屯物业保安在小区内执勤

　　联军物业保安在小区门口执勤 本组图片由记者 张路桥 摄

　　旧物业：与上一届业委会续签了合同，2018年才到期 业委会：续签合同没业主签字也没备案，无效

　　业主：最麻烦的就是物管费，到底该缴给谁

　　记者 余常海

　　一般来说，一个小区只有一家物业公司，但渝中区新东福花园却有两家，一个管车库，一个管道路、清洁和安保。14日，两家公司因安装道闸一事发生争执，甚至大打出手。一个小区为何会有两个物管呢？记者对此进行了调查。

　　保安戴两种颜色帽子

　　昨日，记者来到位于渝中区菜袁路209号的新东福花园，只见小区内的保安戴着两种不同颜色的帽子：站在大门处的保安戴着蓝帽子，而车库口的保安则戴着白帽子。

　　“这是两家物业公司。”住在小区7栋的业主冉女士说，戴蓝帽子的保安属于重庆联军物业管理有限公司（以下简称联军物业），该公司是去年12月入驻的；而戴白帽子的保安则属于重庆福屯物业管理有限公司（以下简称福屯物业），该公司已在小区服务多年。

　　“两家公司经常因车辆出入及缴费问题发生冲突。”冉女士说，两家物业公司进行了职责划分，车库由福屯物业管理并收费，联军物业则主要负责道路、清洁和安保，大部分业主向联军物业缴纳物管费，“但其实我们一直搞不清楚为什么会有两家物业公司”。

　　安道闸两物业起争执

　　14日，两家公司因安装道闸一事再次发生冲突。业主龙女士说，外来车辆可随意出入小区，这让业主们担心安全问题，不少业主提出修建一个门禁系统。

　　14日早上，小区业委会与两家物业公司协商决定，由联军物业先行垫资，在小区大门处安装道闸。“道闸装好后，业主进出小区必须刷卡，车辆要在物管处登记注册，此后无需刷卡闸门就会自动抬竿让其通行。”小区业委会一知情人士说。

　　然而，就在当天安装道闸时，福屯物业的工作人员却出来阻止，与联军物业工作人员发生争执，双方大打出手。虽然这一纠纷最终平息下来，但安装道闸一事却也搁置了。“一旦在大门处安装了门禁系统，车库管理费就会由联军物业收了，他们可能是因为停车费的问题发生冲突的。”一业主称，自己每个月向福屯物业缴纳300元停车管理费，而小区有300多个车位。

　　追问

　　1 为什么有两家物业公司？

　　小区业委会主任周今黔说，这都是业委会换届留下的后遗症。

　　“小区以前的物业公司是福屯物业，合同2014年就过期了。”周今黔说，业委会3年换一次届，第三届业委会也应在2014年到期，但由于换届选举时没有一半的业主到场参与选举，所以换届选举未果，第三届业委会继续为小区服务，物业公司也一直没换。直到2015年8月，业委会换届选举成功，第四届业委会做的第一件事就是解决物业公司的问题。

　　周今黔称，由于福屯物业服务不周到，多数业主要求换新物业公司，但考虑到福屯物业为小区服务多年，业委会便限期3个月让其进行整改，但成效并不显著，“后来业主联名要求换物管”。

　　就在这时，福屯物业突然拿出一份2015年5月与第三届业委会签订的物业续签合同，2018年到期。但由于该合同没有得到2/3业主的签字，也没在房管局备案，第四届业委会便认为合同无效。2015年11月，在街道等部门的监督下，业委会邀请了两家物业公司与福屯物业同时竞选，由业主投票，最终联军物业胜出并签订了物业合同，但福屯物业不服，至今未撤场。

　　记者随后来到福屯物业办公室，一工作人员出示了物业续签合同。记者看到，该合同的最后手写了两行条款：“由于小区业委会没有改选，现业委会研究决定……按照原物管服务合同继续履行，时间3年，从2015年5月29日~2018年5月29日。”“收入分成比例由原6:4改为7:3，即乙方按30%提取管理费，业委会提70%。”合同上盖有业委会公章，且有第三届业委会负责人签名，记者没有看到小区其他业主的签字或相关部门的备案记录。

　　2 对业主造成什么影响？

　　一个小区有两家物业公司，这给业主也带来了不小的麻烦。

　　“最麻烦的就是物管费，到底该缴给谁？”业主陈女士说，自己平时很忙，对小区的事情一直不太在意，突然出现的两家物业公司让她有些不知所措。“业委会喊我们把物管费缴给联军物业，但有些业主预缴了几年物管费给福屯物业，这部分业主后来就不缴物管费了。”

　　让陈女士更奇怪的是，两家物业公司虽然经常发生矛盾，但小区物业服务却做得非常好，“清洁做得不错，两家物管的工作人员对业主都非常热情，对投诉也很快回应”。

　　3 为什么一直没有解决？

　　渝中区大坪街道办事处物业科相关负责人表示，福屯物业与第三届业委会续签的物业合同无效。该负责人称，根据相关规定，小区选聘或续聘物业公司时必须召开业主代表大会进行表决，超过2/3的业主同意才能选聘或续聘物业公司，且必须有街道、房管局等第三方机构在场，最后还要到房管局备案登记。

　　“福屯物业在与上一届业委会续签合同时没走这些程序，而联军物业是走了所有程序的，所以联军物业的合同是合法有效的。”该负责人说，他们已对福屯物业说明了情况，前后还进行了4次协调，分别召集了街道、社区、房管局等，但对方仍然拒绝撤场。

　　4 最终如何解决此事？

　　渝中区房管局相关负责人表示，他们已向福屯物业下发了文件，要求其依法退出新东福花园，否则将按《重庆市物业管理条例》进行处罚。

　　重庆君融律师事务所雷登峰律师表示，小区选聘或续聘物业公司时，必须掌握2/3和三方监督原则。根据物权法规定，业主想选聘或续聘物业公司，必须达到2/3通过，即超过2/3业主同意。选聘或续聘工作启动后，业委会必须及时通知所属街道、居委会和房管局，寻求第三方监督，并在其监督下操作，否则无效。

　　雷登峰称，若福屯物业在合同无效或存在问题的情况下拒不退场，小区业委会可向法院起诉，要求解除合同；若福屯物业与上一届业委会签订的合同有效，现在的业委会也可按照相关规定要求解除合同，但要作出一定赔偿。

　　延展

　　业委会选举最好设置弃票

　　社会学家谭刚强认为，上述案例归根结底在于业委会换届选举出现空档期，交接工作没做好。“通常一个小区只有1/3的业主热衷于参与小区事务，大部分业主游离在小区公共事务之外，这样极易导致业委会选举长期出现问题。”

　　他建议，业委会选举时可采取选票弃票方式。选票按业主人数挨个进行发放并通知到位，在收取返还选票时，没有收到的应视作弃权。只要投出和返还的有效票数达到1/2，就可以按照相关程序继续操作下去。