“营改增”5月1日实施 二手房增值越多缴税可能越多

　　国务院常务会议日前明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

　　营改增后，征税额度或有不同

　　对普通市民来说，买二手房是家庭最重要的支出。“营改增”后又有什么区别呢？

　　据了解，目前营业税政策下，在重庆，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税；如没满2年，买卖时需缴纳5.5%的营业税。

　　假设李女士在去年购买了1套价值70万元的住房，并在今年以100万元的价格卖出去了。按照营业税征收的话，李女士需缴纳100万×5.5%＝5.5万元。如果是在“营改增”后，增值税=销项税额—进项税额，这个时候的进项税额是70万×11%＝7.7万，销项税额为100万×11%＝11万元。这样增值税是3.3万元，比营业税要少。

　　当然，如果李女士买的住房从70万元增值到200万元，那么她缴纳的营业税是11万元。如果是增值税需要缴纳14.3万元，则比营业税要高。

　　也就是说，如果房屋增值较高，那么改为增值税后征收的数额可能比营业税高。

　　如何减免增值税？或许依旧看年限

　　市民关注的另一问题是如何减免增值税。

　　尽管目前尚无正式政策出台，但大部分业内专家都认为，满2年的优惠政策大概会延续。

　　增值税还有一个特点是税前抵扣，也带来一些问题。例如李女士70万元购买住房后，花了20万元进行装修，那么装修所花费的20万元是否需要计入免税额中呢？

　　对楼市影响或许有限

　　重庆的房价增值幅度一直比较平稳，营改增后按照增量计税的方法，需缴纳的税费不会太多。再加上仍然可能会延续满2年的优惠政策，因此影响不会太大。

　　但对买卖双方来说，都有一些忧虑情绪。“虽然我卖房子都是收净价，税费其实是买家在付。但价格太高，买家可能会选择别的房子。我还在犹豫到底要不要现在出手。”在新溉路上有一套套内110平方米的房子待售的段先生很犹豫。因为该套房屋购买得较早，现在的价格相比买入的价格，高出了很大一截。如果不能延续满2年的优惠政策，就需要多缴纳一笔税费，对买卖双方来说，都不划算。

　　钢运房产销售顾问邓莉说，最近一个月来接到的咨询电话大大增加，“一天几十个电话，大多是买家打来的，想要在5月之前购买。就是害怕政策更改后，会多支出一笔费用。”

    记者 刘笑嫣