征信有问题仍可贷款买房？看了她的遭遇，你该提高警惕了

都市热报消息，“开发商说可以贷款，结果银行拒贷，由此造成的损失该谁承担？”日前，家住九龙坡区的陈女士向热报投诉。

办贷款要先买理财产品

陈女士告诉记者，本月初自己看中该区陶家镇景瑞·江山御府一套商品房，想用丈夫的信用卡办贷。“之前这张信用卡有过逾期多次的记录，”陈女士说，她由于担心影响办贷，所以主动把情况告诉了置业顾问，“置业顾问当场表示没问题，并称xx银行可以办贷。”

4月13日，陈女士缴纳首付前专门到银行咨询。银行工作人员表示，由于征信问题，陈女士需要先存20000元并购买5000元理财产品，才能办理按揭。

“我们没有多余的钱，也把银行说法告诉了置业顾问，但置业顾问表示别管银行的说法。”陈女士说，他们听信置业顾问的表态，缴了14万元首付款。

几天后，置业顾问又介绍陈女士去另一家银行办贷。陈女士去了，得到的答复仍然是要购买一定金额的理财产品。

终止合同要承担违约责任

“我们没有多余的钱，于是提出终止购房合同。”陈女士介绍，开发商这时表示——合同已约定：办贷出问题属于陈女士的原因，自己承担违约责任。

事后陈女士得知，景瑞·江山御府去年就出过类似的事——购房者不具备贷款资格，无法完成购房行为并要求退款，开发商拖欠一年多未理会。

记者注意到，陈女士的购房合同里，确实对办贷的违约责任进行了约定：如是购房者原因未能获得银行贷款，购房者应在三日内以现金或者其他方式支付，否则将承担违约责任，已缴的房款不予退还……

陈女士不服：自己当初受置业顾问忽悠，才签订了这份明显对自己不利的购房合同；如果办贷出现问题，不该只归责于购房者。

征信有问题的购房者存在贷不到款的风险，合同也存在漏洞，置业顾问为何还要陈女士办理按揭？置业顾问此前是否有过相关承诺？

接待陈女士的置业顾问称：按揭申批能否通过，是银行的事，售楼方不会作出相关承诺；开发商也在积极解决此事并提出多个方案；如果陈女士坚持要求退款，可以走法律途径。

律师：签协议时加上免责条款

针对陈女士的遭遇，重庆东文律师事务所律师陈栋铃介绍，通常情况下，无论买新房还是二手房，都是在选房后和开发商或业主签订购房合同，在交完首付后再去申请银行贷款。在目前这种情况下，很多购房者就存在房贷批不下来的风险。

陈栋铃律师还介绍，在实践中，按揭办不下来的原因很多，不同情况的处理也是不同的。法院在审理合同纠纷时，一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定，是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

1.开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋——未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行是不会批贷款的。购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2.购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或信用记录不好，造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3.非买卖双方的原因：如果相关政策或银行规定发生变化，导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商。协商不成合同上又没约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错且确实无力购房，要求开发商退还首付及定金。

陈栋铃律师表示，银行贷款无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款。对此，购房者应尽量在合同中约定“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”等相关事宜。

除此之外还要注意：

1.如果银行根本就没有接受贷款申请，由购房者承担违约责任。

2.如果购房者和银行已经签订借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，购房者应承担购房合同的违约责任，但可以按照借款合同主张银行的违约责任。

陈栋铃律师提醒：大家购买商品房时，首先要认真考虑资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，核实自己是否符合银行要求；在与开发商签约时，务必要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额或因银行拒绝贷款导致购房失败的，可免责并退回所交款项”。这样，在不因自己原因造成贷款不成且出现纠纷时，就能避免自己的利益受损。

最后，陈栋铃律师给陈女士提了两条建议：一、以销售人员存在误导为由，向法院起诉要求撤销合同，酌情处理违约金；二、从成本角度出发，可考虑开发商的方案，通过购买理财产品来完成办贷。

都市热报记者 陈富勇

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