80万的房子老公私自60万贱卖 妻子怒了接着购房的也怒了

婚姻期间，未经妻子同意丈夫擅自卖房，江津区法院判决不构成表见代理，驳回购房人要求出卖人履行过户义务的请求。近日，上游新闻·重庆晨报记者了解到，该案二审已经维持了原判，该判决已经生效。

欠下债务 男方私自卖掉夫妻的一套房产惹官司

石某与彭某在夫妻关系存续期间，共同在江津区滨江新城购置了一套100平方米左右的房屋。这套房屋登记在了女方彭某的名下。

然而，石某因欠吴某30万元债务，在未经彭某的同意下，石某持结婚证及私自填写委托人为彭某的《委托书》，与吴某签订《抵押房屋买卖合同》，将该套房屋以60万元的价格出卖给吴某，其中30万元用于欠款冲抵房款。

得知消息后，彭某不同意出卖房屋，导致该房屋一直无法过户。

事后，吴某起诉到了江津区法院，以石某代彭某在《抵押房屋买卖合同》上签名、按印的行为构成表见代理为由，要求石某、彭某履行过户义务。

购房人起诉法院要求过户被驳回

江津区法院审理后认为，吴某与石某签订《抵押房屋买卖合同》前，明知案涉房屋登记在彭某名下系夫妻共有财产，在彭某未亲自到场签订合同且无特殊原因的情况下，未采用合理方式如打电话等对石某是否有权代理彭某进行核实，也无证据证明彭某之前曾委托石某处理过类似的重大事务，仅凭石某持有的与彭某的结婚证、委托人为彭某的委托书就轻信其有权代理彭某，显然具有过失。

另吴某并未实际支付第一笔购房款30万元，而是用之前石某欠吴某的债务进行抵充，同时，吴某未举证证明石某欠吴某的债务为石某、彭某的夫妻共同债务，故其行为极有可能损害彭某的合法权益，难谓善意。

最后，石某与吴某签订《抵押房屋买卖合同》时案涉房屋价值约80万元，而交易价格60万元明显过低，损害了彭某的利益。

去年4月，江津区法院依法作出一审判决，吴某主张石某的行为对彭某构成表见代理不能成立，驳回购房人要求出卖人履行过户义务的请求。

一审判决后，吴某不服，上诉至重庆市第五中级人民法院。二审法院在审理后，依法维持原判。

目前，该判决已生效。

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法官释法：

表见代理是一种广义的无权代理，该法律制度的目的，是为了保护善意且无过失的相对人的合法权益，故成立表见代理应当符合特定的构成要件。

江津区法院审理本案的法官介绍，房屋系价值较大的不动产，出卖夫妻共有房屋属于对夫妻共有财产作重大处理，依法应当由夫妻双方共同决定，任何一方无权擅自决定。因此，除一方确因外出、生病、无法离岗等特殊原因不能亲自签订合同而必须委托另一方代签外，房屋买卖合同应当由夫妻双方共同签订。

夫妻任何一方持有结婚证都符合情理，不能当然认为持证一方就有权代理另一方处理重大家事，委托书上委托人的签名也完全可能不是本人所签。

同时，相对人明知出卖人系用远低于市场价的夫妻共同财产清偿个人债务，严重损害夫妻另一方的利益，难谓善意。

因此，本案中的相对人（购房人）存在过失且非善意，不符合表见代理的构成要件。

相关法律规定：

《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

上游新闻·重庆晨报记者 徐勤 实习生 李嘉莹

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