近年来，由于开发商在房屋建设过程中过分逐利压缩成本、参建人员素质参差不齐、监理作用有限，商品房质量标准难以得到严格落实，房屋质量纠纷案件大幅上升。2015年1—9月，九龙坡法院受理房屋质量纠纷案件762件，同比上升49.7％。经分析，房屋质量纠纷主要存在以下几个方面的问题：一是宣传存在虚假。开发商对小区规划、物业管理、配套设施等方面夸大宣传，以“软条件”增加楼盘吸引力，具体细节说明未载入商品房买卖合同，业主往往忽略此项合同内容。开发商在施工过程中进行了合法不合理修改。交房后，业主认为不符合约定，要求整改，甚至退房。如陈某、王某等80名原告诉被告重庆某房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷。开发商宣传资料称原告所购买的住宅小区为法式园林景观，并配有各种休闲娱乐配套设施，在广告宣传册不起眼位置以小字注明：以实际建设规划为准。原告以小区绿化面积未达到规划标准、配套不完善等为由提起诉讼。二是裁判难度较大。在房屋一般质量瑕疵纠纷中，一些隐蔽性质的瑕疵只有经过专业鉴定或业主接房使用后才发现，房屋表面出现渗漏、外墙漏水、墙面脱落、门窗质量不合格等现象，开发商未达到根本违约程度，开发商与业主之间协商修复，但业主每户情况不同，损失程度不同，业主要求不同，与开发商修复标准认识不一，分歧较大，经协商往往达不成一致意见。如王某、任某某等92名原告诉被告重庆某置业有限公司商品房销售合同纠纷。原告房屋屋面出现漏水、气泡、脱落等质量问题，经专业检测鉴定认为被告在房屋建设时所使用的混凝土不合格，不影响原梁、楼板构建的安全性，但原梁、楼板底表面混凝土及抹灰开裂、起泡、脱落，影响外观应及时修复。业主要求开发商一次性修复房屋，并赔偿因修复房屋所产生的房屋贬值、租房等各项损失。被告认可对原告房屋有修复义务，但对修复标准认识不同。因原告人数众多，每户具体情况不同，损失程度不同，业主要求修复标准不同，原被告之间、原告内部之间意见分歧较大。目前没有具体修复标准，法院裁判难度较大。三是业主取证困难。房屋质量鉴定专业性强，业主诉讼时，仅能凭借生活经验或有限知识判断房屋质量是否存在质量问题，但问题程度与损害结果无法科学判断，一般要借助鉴定机构，一户或几户业主提出对房屋质量全面鉴定所要承担的费用较高或鉴定周期较长，业主往往选择放弃专业鉴定，或即使选择鉴定，有些集团性案件的鉴定报告达两年之久未有结果，直接影响案件的进一步处理。如原告谭某某、黄某某等53名原告诉被告重庆某置业有限公司商品房销售合同纠纷，法院委托鉴定机构后，鉴定报告达两年之久未有结果，直接影响案件的进一步处理。
针对以上情况，九龙坡法院建议：一是规范房地产宣传行为。整治虚假宣传，规范房地产销售市场秩序。二是明确房屋修复标准。总结归纳房屋质量瑕疵问题，适度规范修复标准，统一裁判尺度。三是加强与司法鉴定机关的工作衔接。建立对接机制，提高鉴定效率，缩短鉴定时间，提高案件审判效率。
来源：九龙坡法院
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