从制度入手破解物业管理困局

　　修订草案聚焦

　　●在业主义务中新增“按时交纳物业服务费用”；

　　●提出“建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位和个人。属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)”；

　　●为方便业主委员会成立，将申请人数从20%降低为10%；

　　●明确“物业管理区域公共收益主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　物业管理是群众最关心最直接最现实的利益问题之一。11月27日，在市五届人大常委会第七次会议分组审议《重庆市物业管理条例(修订草案)》的现场，市人大常委会委员围绕业委会监督，物业服务企业监管，专项维修基金、公共收益、车库车位管理使用，业主维权等焦点问题展开了热烈讨论。

　　“物管准入门槛降低后，如不能承担管理职能，矛盾可能集中爆发”

　　【修改内容】按照《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》，修订草案删除了“物业服务企业应当具备相应资质”“从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书”的规定，新增“从事物业服务活动的企业应当依法成立，具有独立法人资格”“法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的，适用其规定”。

　　【委员声音】“物管公司成立和准入的门槛降低了，但老百姓对生活品质的要求越来越高，这存在新的矛盾。”向先全委员认为，条例在修改过程中，既要跟上位法保持一致，同时也要明确地方政府、行业主管部门对物管公司的管理责任，确保其管理水平。“如果先期把关不严，将准入标准降低到不足以承担物业管理职能，矛盾可能会集中爆发”。

　　“不交物管费造成恶性循环。应细化收费标准，建立调价机制”

　　【修改内容】修订草案对物业服务收费项目、标准以及收费方式做了规定，提出“物业服务收费管理办法由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定”，并在业主义务中新增“按时交纳物业服务费用”。

　　【委员声音】审议中，物业费的收取和交纳是关注讨论的一个重点。

　　鲁磊委员实地走访了渝北区一小区后发现，随着成本上升，物业费不足以支撑物管运营。为了涨价，物管工作人员开始走签字流程，但进行得不顺利。物业费涨价后，只有少部分业主支持并支付物业费，另一部分仍按原价支付，还有一些业主不支付物业费了。“在涨价上不透明，没有一个法定、公开的程序，引发了新的矛盾。”鲁磊说。

　　“物业公司的本质属性是企业，需要盈利。”张继军委员认为，业主拒交物业费，导致物业服务质量下降，下降后更多业主拒交，造成了恶性循环。因此，条例不仅要对业主交纳物业费的义务作出规定，还要建立正常的调整物业费的机制。

　　“物业矛盾中有不少是开发商遗留问题造成的，要对开发商诚信进行约束”

　　【修改内容】修订草案新增“单位和个人出现违法建设、拒不补建或者续筹物业专项维修资金、拒不承担物业共有部位和共有设施设备的维修、更新及改造费用、拒交物业服务费等违法违规行为的，应当依法纳入市公共信用信息平台并向社会公开。”

　　【委员声音】审议中，有常委会委员认为，对信用的管理，应该延伸到开发商。

　　列席本次会议的垫江县人大常委会副主任程堃认为，物业矛盾中有不少是开发商遗留问题造成的，开发商卖房时的承诺没有兑现。因此，条例对开发商的诚信也应该有所规定和约束。

　　“车库等公共区域产权亟待明确”

　　【修改内容】修订草案对物业管理区域内的机动车车位管理进行了进一步细化，提出“建设单位依法出售车位(库)，应当进行公告，不得出售给业主以外的单位和个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)；属非住宅配套车位(库)的，每户业主购买的车位(库)数量的比例，不超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。公告之日起满六个月有多余车位(库)的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库)，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位(库)有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。”

　　【委员声音】列席本次会议的市人大代表文邵英表示，修订草案还应进一步明确公共区域的产权问题，当前，业主乱搭乱建、车库所有权争议、小区公共区域停车收费权归属等矛盾频发，难以解决，都与产权不明相关，亟待关注和解决。

　　此外，有的委员还提出，可充分利用小区闲置车位，缓解城市部分区域的停车难问题。

　　“业主理应对物业管理全流程享有知情权和监督权”

　　【修改内容】为方便业主委员会成立，修订草案将申请人数从20%降低为10%，并明确了首届业主大会的筹备组成人员和职责，设定了筹备程序，细化了启动流程，同时对业主委员会任职条件、职责与禁止行为清单、任期与印章管理、任中与离任审计、换届与解散、财务移交等作了细化规定。

　　【委员声音】有委员认为，当前小区住宅邻里关系普遍比较陌生，如何确保业主大会顺利召开，可进行探索。

　　张良皓委员提出，条例应进一步扩大业主知情权和监督权的范围，业主理应对物业管理全流程享有知情权和监督权。因此，要进一步规范业委会职责，赋予其更多权利和义务，并鼓励物业管理公司向居民书面报告管理情况。

　　“业委会可享一定经费保障，同时需完善审计制度”

　　【修改内容】修订草案进一步规范了公共收益的管理、使用和分配，建立了公共收益的定期审计和公示制度。明确“物业管理区域公共收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。”

　　在公共收益使用及审计方面，条例明确：

　　“公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”“业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入物业专项维修资金。”“公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。”

　　【委员声音】胡崇理委员认为，业委会为小区居民提供服务，应有经费保障，但经费来源要认真研究，这需要对公共收益的分配进行进一步细化。

　　向先全委员表示，业委会应该享有一定经费保障，但经费应有具体规定和标准，同时完善对业委会的审计制度，否则，业委会容易成为一个特殊的利益群体。

　　“当前民宿火爆，有的一个小区内就有超过200家民宿。”陈志猛委员还提出，条例应对民宿管理进行规定，以确保小区安全、管理顺畅。（记者 颜若雯）