北京去年住宅网签创三年新低 成交量年底开始回升

　　昨日，北京中原地产根据北京市住建委网签统计发布数据称，刚刚过去的2014年，北京新建商品住宅网签约9.90万套，同比下调16.8%；全年二手房住宅网签约10.51万套，同比2013年下滑了35.4%。2014年北京新房、二手房成交量均创3年新低，但价格仍处于高位。值得一提的是，这一年，经历了前期的低迷、中期的以价换量，以及四季度新政下的放量成交，楼市回暖趋势进一步明朗。

　　纯商品住宅成交创新低

　　与前两年相比，2014年北京市场的成交数据显得颇为黯淡。中原地产统计显示，在北京去年9.9万套新建商品住宅中，扣除保障房后，纯商品住宅签约66078套。这一成交量是2011年之后三年的新低。2012年和2013年，北京纯商品住宅成交均超过8万套。

　　应该说明的是，2014年全市成交的6.6万套纯商品住宅中，包括16109套的自住型商品房。

　　以限价为主要特征的自住型商品房，一定程度地拉低了北京商品住宅均价。但即使如此，去年6.6万套纯商品住宅均价，仍然创造了历史新高。

　　中原地产统计显示，2014年，北京纯商品住宅成交均价为25286元／平方米，和2013年相比上涨了7.55%。

　　信贷放松刺激成交量回升

　　相对于此前两年，2014年北京楼市成交水平走低。特别是在前三季度，除8月商品住宅成交量突破万套外，其余月份成交量都在8000套以下。四季度，商品住宅成交量明显开始上升，连涨3月，从10月的9550套增长到12月的19317套。

　　对此，业内人士分析认为，“9·30”信贷政策松绑，对首套房认定标准放松，加上此后的降息，利好政策叠加，刺激了市场需求的释放，带来成交量的攀升。

　　在中国房地产经理人联盟陈云峰看来，政策松绑，降低了购房门槛，释放了一批改善型需求，也刺激一部分买房人改变预期，从观望转为出手。

　　对接买房人需求的释放，开发商的价格策略也都是平稳为主。如通州万达广场等项目开盘调低预期价格，换来热销售罄。

　　中高端楼盘表现抢眼

　　说到楼盘热销，放到2014年全年，中高端楼盘堪称楼市中的明星。根据目前有关统计，位于朝阳区来广营板块的招商臻园以50亿元的成交水平，坐稳了2014年北京单盘销售冠军，成交均价约4.6万元/平方米。

　　此外，京投银泰·琨御府、保利·海德公园、华润万橡府等高端楼盘也都跻身单盘销售前列。这三个售价超过5万元/平方米的高端楼盘，都是2014年的新入市项目。开发企业都采取了平价入市策略。琨御府首期不到7万元/平方米的价格，只和周边部分二手房价格相当。

　　而从企业来看，北京万科2014年在京销售超过200亿元，其中商品房销售超过151亿元。北京金隅、首开、融创等企业商品房销售也都超过百亿。

　 　市场看点

　　北京二手房成交量连续4年超新房

　　2014年，北京的二手房的成交走势与新房一致，都是在“9·30”新政后才筑底回升。但是统计显示，北京二手房住宅网签约10.51万套，高于新建商品住宅约9.9万套的网签量，这已经是第四年超越新房成交量，存量房时代已成常态。

　　 二手房成交量前低后高

　　根据北京住建委和中原地产市场研究部统计数据显示，2014年北京二手房住宅网签套数为约10.51万套，是自2008年下半年全面网签以来最低的一年，同比2013年下滑了35.4%。

　　从单月成绩来看，12月北京二手房成交达到14671套，创历史最高，而四季度是全年成交量最高的一个季度，11月成交量达到11317套，10月份也达到了8945套。

　　北京中原首席分析师张大伟表示，2014年北京二手房成交量明显降温，呈现出前低后高的特点。2014年上半年，房价下调的速度非常快，不少二手房房源均价相比2014年年初最高点，跌幅已超过近15%，部分房源甚至超过20%。而在“9·30”新政、降息的刺激下，之前部分观望的购房者从10月份起开始入市。

　　 价格涨幅创6年来新低

　　成交量的下滑，也影响了价格的变动。

　　根据伟业我爱我家的统计，2014年二手房成交均价为29963元/平方米，同比去年增长了4%，但年度涨幅为近六年来新低。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从2014年市场均价和总量情况看，“量跌价涨”的特征已经十分明显，也反映出二手住宅市场低端需求的“挤出”效应。受房价门槛高企、信贷支持力度不足等因素的影响，楼市低端购买力人群客观上存在被挤出市场成交的现象。市场上成交主体基本上是以具备一定购买能力的人群为主。同时，在“9·30”新政之后，在北京二手房市场第四季度的显著反弹中，改善型需求释放，这在统计结构上也拉高了全年的实际成交价格。

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