张敏：购买出租型地产是海外投资主流

张敏的公司在美国西雅图开发的房地产项目。 受访者供图

重庆晨报记者 李璐 报道

1989年，27岁的张敏成为国内那一拨赴美大军中的一员。她现在回过头来描述自己的经历，发现自己其实老早就和房地产业有了不解之缘。

张敏出生于四川成都，1978年，她成为重庆医学院“文革”后招收的第二批学生。1985年，她南下深圳，并没有从事医疗行业，而是成为一家建筑公司的员工。张敏在深圳呆了4年，她目睹了荒芜的农田变成高楼大厦，在这期间积累下的对房地产行业的理解，成为她未来在美国创业的敲门砖。

在美创业，以出租型地产起步

1989年，深圳已经是遍布各种企业，后来著名的“百万劳工下深圳”即发生在这一年，大家都蜂拥前来淘金。张敏却选择了赴美，开始在异国他乡的创业之路。

张敏在西雅图落脚，不久认识了现在的丈夫麦克，两个人一起合作成立了西雅图舍柯地产，专门从事房地产开发。

经过调研，张敏在美国起步选择的方向也是住宅地产。美国的住宅地产分为两种类别：一种是可分割出售产权的小业主型公寓，一种是出租型的大产权公寓。前者属于一次性销售，回款更快。后者是地产开发商自持产权，回款慢，但是较容易做大企业资产。

张敏将目标专注于出租型房地产。她说这是深入分析了美国房地产市场后，做出的与中国房地产不同的选择。“中国房地产实际上应该叫地产，其大量回报来自于地段和地皮的增值。而美国房地产做到最后，其实是玩金融，竞争最终的结果并不取决于商品房是否热销，而是看金融手段的高低。”

而房地产商成本的高低，主要来自于金融机构融资的成本。

张敏认为逐步发展出租型房地产，不但资产可以做大，而且信用积累可以沉淀，既然竞争拼的是融资成本，那么这条路就可以走得通。截至今年，张敏的房地产业务已经开展了26年，在大西雅图地区开发了十几个地产项目，包括高档公寓、酒店、商业地产和养老公寓等，覆盖大西雅图地区包括西雅图市中心、默瑟岛、贝尔维尤、兰顿市、柯克兰等地。

美国地产行业正在稳步增长

张敏说，数十年来，美国地产行业实际上保持了总体平稳发展态势。2008年金融危机压制了美国房地产发展，大部分没有过硬实力的地产商都难以幸免。但自2012年起，整个地产行业开始回暖。张敏判断，未来五年内，美国的房地产业将持续稳步增长。

这使得张敏把自己的出租型产品又锁定在高端上，她的公寓出租对象是年收入6万美元以上的白领。张敏说，这个收入划分下来，租客几乎都算企业的管理层，受经济周期波动的影响较小，能够保持出租率。后来的几次金融危机也证明，尽管受到冲击，但并没有像其他竞争者那样失去现金流而倒闭。

在美国市场，出租型房地产和出售型房地产的比例各占一半，但热门城市的出租比例要高于流动人口较少的城市。西雅图虽然人口流动相对稳定，但得益于这个区域的高科技企业发展，其出租产品比例更高。

张敏的舍柯地产在发展初期遇到的大客户来自微软。

美国房地产业受累金融危机

张敏用她自己的一个项目来说明经济周期对美国地产行业的影响。

这个名为南港的项目位于西雅图华盛顿湖畔，张敏将项目分为四期，前两期工程为383套高级公寓，2007年竣工投入市场。很快金融危机来临，张敏果断暂停了第三期酒店项目。后来证明她的选择非常明智，不少实力偏弱的小房地产商纷纷宣告破产倒闭。

沉寂两年后，张敏试图再启动项目。但整个美国房地产业均难以融资，银行对酒店类项目表现谨慎。

后来，EB-5的热潮给张敏打开另一个融资渠道。EB-5（Employment-based 5th category 第五类优先就业型移民）是美国移民局USCIS的投资移民项目，由议会在1990年创立，旨在通过外国投资者的投资和就业职位的创造刺激美国经济的发展。

美国EB-5的目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会，此类签证每年有10000个名额。根据此方案，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请“条件移除”，而成为永久居民。此方案的投资额为100万美元。如果投资标的是位于目标就业区，则投资额可降为50万美元。

张敏提醒投资人需要注意项目风险。在她看来，EB-5项目分为两类：一种是成熟的项目，只是把投资移民资金当做一种融资渠道。另一种则是为了让投资移民资金落地，而刻意去立项的项目。

张敏说，前者不管有没有来自EB-5的资金，都会进行项目推进，其目的并不是拿移民者的资金，只是为了选择更低的融资渠道。而后者的风险程度明显更高。

投资移民要注意避开陷阱

为了拓宽融资渠道，张敏也将酒店项目通过EB-5进行融资，但她发现其中乱象丛生。

张敏称，EB-5发展至今，已经有不少中国人进入不同类型的行业，希望完成投资移民。其中包括食品类、直投餐饮类、能源类、医疗类和科技类等多个行业。但失败的案例颇多，张敏说，早期中国人希望直接投资餐饮，因为感觉门槛低，操作简单。但后来发现政府要求雇员中必须要请10个通过此纳税的美国公民，这个实际操作难度不小。以至于很多餐饮投资者最后并没有达到目的。

此外，让人眼花缭乱的项目背后陷阱密布。张敏回忆，广为人知的失败案例包括因为经营不善破产的南达科达州牛肉加工厂项目，因为虚假信息和宣传的密苏里州糖厂项目，以及融资渠道过于单一，资金链断裂的加州的中转车站项目等等。

张敏为此还分析了地产类项目的优势，包括顺应当前经济发展规律、稳定性高，可预见性强，开发商的经验和实力保障项目安全。但张敏也提醒投资人需要注意，也存在由于开发商经验不足、地点选择不当、项目管理团队经验不足、融资渠道过窄、资金需求量大等原因，而造成的地产项目搁浅案例。

【对话】

国人海外投资 喜欢买现成的房屋

西雅图家园区域中心总裁张敏

重庆晨报：实际上现在去美国投资房地产的中国人不少，这其中要避免哪些陷阱？

张敏：中国人喜欢在美买房，特别是现成的房屋。事实上如果能够集中起来，以3成或4成的首付，再向银行贷款的模式，购买出租型公寓是非常不错的投资选择。但现在中国投资者还是希望以散户的形式，自己购置，自己管理，这就存在很多隐患。

美国有一种人叫“专业租客”，其实就是老赖。他租下房子后，只付一个月的租金，房东还没法赶他走。另外还有一些租客在公寓内受伤，如果房东没有购买相应的保险，也会遭遇索赔。此外，房东如果对美国法律不熟悉，还有牢狱风险。

所以，我在开发出租型房地产的时候，都选择高端公寓方向，这样不容易产生老赖；同时因为租户档次高，产生问题的可能性也较低。

重庆晨报：你对希望投资EB-5项目的国人有哪些建议？

张敏：主要还是要甄别项目。现在EB-5项目大概分为区域中心、真实项目和虚拟项目三类，其成功率也是从高到低。

区域中心（Regional Center）就是找一个管理机构，把投资款放到一起，投向一个项目。示范性标准项目是其中的优质项目，不到两成，可以通过I-526（第一阶段有条件绿卡申请表）拿到绿卡的成功率相当高。但这种项目数量不多，因为其成熟度高，后期费用较高，小项目不划算，大项目才适合。

真实项目次之，投这种项目移民局会批准一定名额，但不一定会足额批准。而虚拟项目几乎是摸着石头过河，如果投资人选择这种项目，最好等前面有一个批准案例再下叉。

重庆晨报：你所在的华人圈子里，海外资产配置一般是哪些模式？

张敏：目前大多数的中国人在海外的资产配置主要集中在房产买卖，也包括土地的购买和地产项目开发，也有通过企业并购，拓展海外业务，分散投资风险；另外，其他的方式，比如购买葡萄酒酒庄，购买农场，收藏艺术品等方式，也逐渐受到中国投资人青睐。从地域来说，北美、欧洲和澳大利亚依然是主流。

不过需要留意的是，海外资产配置，深层次的需求是选择的多样性和信息的高度分享和透明，是对资产安全、对事业发展、对家庭规划的选择。

重庆晨报：中国人在美国投资还需要注意什么？

张敏：如果能够很好地利用美国金融机构进行融资，会对投资很有帮助。这就需要找到合适的专业人士协助，这种专业人士不一定是中国人，是否具备高的专业度才是关键。

中国富人阶层选择海外资产配置的方式正在不断增多，从最初的开设餐厅、超市，到购置地产、农场、酒庄等等。

经历了中国地产黄金十年的国人，在选择海外资产配置时，大部分还是会对房地产感兴趣。西雅图家园区域中心总裁张敏在美国深耕房地产26年，在她看来，这些来自中国的资金，已成为当地项目融资渠道之一。不过，张敏提醒大家，那些目的就是为吸收资金而开设的项目，需要投资人小心甄别。

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25年前，重庆人徐扬被公派至美国，第一站是纽约，第二站是西雅图。2005年他回到重庆创业。这十年间，他见证了重庆人在海外投资的趋势变化。

徐扬观察到，因为西雅图是众多大型科技企业的总部所在地，重庆人大多在这些企业里供职，算得上美国中产阶级，其投资渠道多为供房，也买一点美国上市公司股票，但很少有自己投资做企业的。

而徐扬回国后的这十年，中国经济飞速发展，身边的朋友积累财富的速度也快。他发现，现在进行海外资产配置的情形有了变化。十年前很多人还是通过留学进入美国企业，现在则直接通过投资移民，现在不少50万美元的EB-5项目很受欢迎，“被曝光的项目也有，但是大部分项目还是成功的，市场经济里哪可能全是不靠谱的？”而一些重庆籍的旅居华人，则开始进入开发商行列。

徐扬根据自己旅居美国多年的经验，为重庆人在海外资产配置提出了建议。他认为海外资产应该分为三类，第一部分是应急的现金，第二部分是优秀公司的股票或债券，第三类是固定资产。“不动产变现慢，但股票变现能力强。”

徐扬建议，不动产分为别墅和公寓，两者的管理费用相差巨大。从实用性角度说，公寓无论是自住出租，性价比都更高，当然买新公寓肯定更节省未知的管理支出。