房主是未成年人 买这样的房要小心

两次报警

有人在堵学生

“有人守在教室门口，影响学生正常学习，疑似与一名学生家长有纠纷所致。”前晚9时21分，沙坪坝区公安分局渝碚路派出所接到辖区一所中学保安报警，民警赶到现场，批评当事人后将其劝离。

当晚10时03分，又有一名中年女子打电话报警称，读高二的外甥女下晚自习后被4个成年人挡住了去路。民警赶到现场发现，拦路者中有两人就是之前被劝离的人。

为什么这几个大人要盯着一个年仅16岁的高中女生不放？民警将双方带回派出所了解到，拦住女生的4人中有一对来自忠县的夫妻李明和吴颖，另外两人是房产中介老板和律师。

原来，之前李明和吴颖通过中介向这名高二女生的母亲邱敏购买了一套位于江北区华新街的住房。先期付款36万元之后，邱敏玩起了失踪，电话不接，短信不回，双方约定的最后过户期限是2月28日。

最后期限已过，邱敏联系不上，李明和吴颖了解到，邱敏的女儿拥有该房产95%的产权。因担心上当受骗，夫妇俩才和房产中介老板和律师一起到学校找人。

一纸合同

卖家只有监护人签名

在派出所里受当事人委托，律师向民警出具了双方签订的购房合同以及房产证原件，还有买方转账证明等一系列证据。重庆晚报记者注意到，购房合同上卖家一栏只有邱敏的签名，没有她女儿的名字。

买方手握房产证原件，还有购房合同和打款证明，仅仅是还没有过户，为何如此担心？面对民警的询问，律师讲诉了这套房产复杂的经历———

房产证上注明，邱敏女儿拥有95%的产权，邱敏丈夫拥有剩下的5%产权。但2008年，邱敏与丈夫离婚，女儿监护权归邱敏，丈夫在离婚协议上承诺把5%产权转移给她。也就是说，目前这套房子归邱敏母女所有，女儿占绝大部分。

去年，由于没有按时归还贷款，邱敏被银行告上法院，房产也因此被冻结，等待拍卖。因担心拍卖损失过大，邱敏选择自己找中介卖房子，于是发生了后面的事情。

一时大意

买家中介如今都纠结

“邱敏是去年12月找到公司帮忙卖房子的，我们当时注意到，绝大部分产权属于她女儿，要求她带着女儿一起来签字办手续，她以女儿在学校上课为由推脱了，说女儿未成年，这些事情她说了算，并承诺尽快补齐相应手续。”房产中介老板表示，虽然知道这种情况下房屋买卖必须要得到孩子认可，但当时还是选择相信邱敏。此后买主上门，协议成交价为56万元，李明和吴颖分两次付给了邱敏36万元。

对此，邱敏在电话中予以了确认，她表示，自己身在外地，没办法及时赶回来办理后续手续。邱敏还指出，目前房屋产权95%属于女儿，要先把这部分过户到自己名下后，才能再把房子过户给李明夫妇。

“邱敏女儿未成年，确实不能独自买卖房屋，但只要监护人邱敏在场，她女儿是可以签字卖房的，具有法律效应。”律师表示，现在买家担心的是，作为这套房子95%产权的拥有者，邱敏女儿如果不同意卖房，邱敏就没有权力卖房子，双方签订的购房合同很有可能无效。

随后在民警的协调下，邱敏在电话中表示，将在半个月内回重庆办理后续手续。双方表示将进一步协商解决此事。

（文中人物均为化名）

这是一份效力待定合同

“虽然不知道邱敏是出于什么目的，但有一点可以肯定，这套房子并不需要先过户给她，然后再过户给买方。”重庆晚报律师团成员，重庆轩正律师事务所主任律师周永强表示，由于女儿尚未成年，邱敏作为她的监护人和法定代理人，只要在不损害被监护人和被代理人利益的前提下，是有权处置这套房产的。不过买二手房的人要注意，一定要了解清楚房屋产权人是否成年，如果是未成年人，需要产权人及其监护人共同办理手续。

对于买方所担心的合同无效问题，周永强表示，目前来看，这是一份效力待定合同。所谓效力待定合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生尚未确定，一般须经产权人承认才能生效。因此，只要能够得到产权人，也就是邱敏女儿的认可，这份购房合同就能够生效。

如果邱敏一直不出现，双方无法协商达成协议，买方可以向人民法院提起诉讼，要求确认合同效力，履行合同义务，并办理相关手续。值得注意的是，起诉的主体应该是产权人，即邱敏的女儿。由于未成年人不能独立应诉，买方可将作为法定代理人的邱敏列为诉讼参与人。

(重庆晚报)