九龙坡法院反映物业服务合同纠纷案件的特点、原因和对策
05.05.2017 23:30
本文来源: 法院
一是受案数量激增。近5年来，物业服务合同纠纷案件受案数呈现爆发性增长态势。2012年至2016年，九龙坡法院受理一审物业服务合同纠纷类案件数量分别为496件，1213件，1505件，2617件和3545件，案件年均净增幅达到64.5%，年受案数增长7.15倍。二是案件类型扩大。当前物业服务合同类案件标的已从过去相对单一的金钱给付向多元化利益诉求发展，2014年前，该类案件多为物业服务企业向法院起诉，请求业主支付物业费用。2015年起，陆续出现物业服务企业间请求小区资料交接、小区业主或业主委员会起诉物业服务企业侵犯物权、业主成员权等新型案件。三是案件矛盾突出。物业服务合同纠纷往往呈现“纠纷双方人数多、历史遗留问题多、纠纷积累时间长”的特征，物业服务提供方、业主、业委会等主体之间关系紧张，部分小区业主为维护自身利益，存在串联抱团、群聚群访、制造舆论等情形，形成群体性不安定因素，对司法裁判施加负面影响。
九龙坡法院认为，物业服务合同纠纷大量出现，主要原因有三点。一是社会居住模式发生重大变迁。当前在本区街道和较发达镇，以建制性小区为单位的集中性居住模式已逐渐成为群众的主流选择。该类型的生活模式下，需通过物业服务企业对小区公共区域和财产进行集中管理，并针对业主提供统一服务，业主为此长期支付费用，随着此种居住模式的全面铺开，双方发生大规模纠纷的风险持续增大。二是物业服务评价体系尚未完全建立。首先，小区物业费相对确定，而物业服务评价标准具有多元性和模糊性，物业服务提供方和业主对于物业服务是否符合约定存在分歧；其次，物业服务提供方的主动服务意识和业主的按约缴费意识尚显薄弱；再次，部分案件中业主将房屋质量问题视为物业服务内容，同支付物业费挂钩。三因素导致物业评价标准处于不稳定状态。三是纠纷当事人维权能力存在明显差距。审理中发现，小区业主极少作为原告向法院主动起诉，而多以直接拒交物业费的方式私力处理，一旦进入诉讼程序后，相对与物业服务提供方专业、精细的法务工作能力，小区业主在法律知识储备、证据收集固定、类似案例研究等方面具有明显不足，因此败诉风险较大，导致群体性不满。
为此，九龙坡法院提出如下建议。一是大力推行分类精准普法。摆脱“重法条、轻法理”的旧有普法方式，针对业主方，要联合辖区综治、司法、社区等部门和单位，对小区集中居住的概念、特点进行知识普及，同时加大对法治理念、契约精神、规则意识等内容的宣传比例，引导业主建立理性认识，合法维护权利，对物业服务方，要通过普法宣传，助其提升诚信意识和服务理念，从源头上减少纠纷产生土壤。二是探索建立前置处理程序。依靠相关主管部门、居民自治组织的力量，对物业服务合同纠纷开展前置调解。一方面充分利用有关部门和单位的地域、信息、业务优势，使矛盾最大限度疏导化解在前，防止纠纷单纯向法院转移和汇集。另一方面，纠纷双方可通过该程序，更好地统一事实认定，固定证据材料，为下一步司法审理工作高效开展建立基础。三是适当改进审判工作方法。承办法官要深入理解涉物业服务相关法律法规以及司法解释，结合本区实际，总结出类型化、稳定化的裁判思路和尺度，尽力做到物业服务可评价，费用给付有标准。裁判过程应充分体现情理法的统一，以法判案，以理服人，认真对待判后答疑工作，力求通过个案的裁判，逐步修复受损社会关系，为辖区物业服务领域提供规则指引，引导形成良性健康的基层社会生态。 来源：九龙坡区法院 责任编辑：宣传处
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05.05.2017 23:30
