重庆市拟修订物业管理条例，涉及物业费如何收，小区车位如何买，物业企业如何选……

今日（27日），在市五届人大常委会第七次会议上，《重庆市物业管理条例（修订草案）》（以下简称草案）首次进入分组审议。上游新闻·重庆晚报慢新闻记者了解到，草案共8章103条，强化了物业服务企业事中事后监管，重点规范了物业管理的关键环节，张弛有度促进业主自治，明晰了相关各方的主体责任。 

关键词：业主大会

降低首次业主大会召开条件

市人大常委会相关负责人介绍，草案降低了业主委员会的成立条件要求，解决了首届业主大会召开难和业主委员会成立难的问题。

比如，草案规定，一个物业管理区域内，物业出售并交付的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。占物业管理区域内业主总人数百分之十以上的业主，可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面告知召开首次业主大会会议。

业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

此外，草案规定，不设立业主大会的, 由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。住宅小区因客观原因未依法选举产生业主委员会的, 居(村)民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下, 组织召开业主大会决定物业管理事项，或者经业主大会委托暂时代行业主委员会职责。 

关键词：物业服务

企业定期公布物业服务信用信息情况

市人大常委会相关负责人介绍，为加强事中事后监督，草案从加强物业服务企业、物业项目负责人的信用体系建设，推进服务公开透明和发挥第三方评估机构作用等方面进行了规定。

草案规定，市住房城乡建设主管部门应当制定物业服务信用信息管理办法，加强信用信息管理,定期向社会公布物业服务信用信息情况。区县(自治县)住房城乡建设主管部门根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，负责本行政区域内物业服务信用信息采集和诚信档案管理工作。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派或者更换物业项目负责人。物业项目负责人的履职情况记入物业服务信用信息档案。

此外，物业服务企业不得以业主不交纳物业服务费为由，实施限制或者停止接房、供水、供电、供气等行为，以及侵犯或者越权限制业主权利的其他行为。 

关键词：物业服务收费

由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定

草案提出，物业服务企业退出物业服务时，原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费用等为由拒绝办理交接。业主委员会和新物业服务企业应当为原物业服务企业追收业主欠缴费用提供便利。

物业服务收费项目、标准以及收费方式, 由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费管理办法由市发展改革部门会同市住房城乡建设主管部门制定。

草案规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中, 属物业专有部分的费用, 由业主缴纳; 属物业服务企业使用的费用, 由物业服务企业缴纳。

专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据从方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业单位缴纳的，专业单位应当按照相关约定直接向物业服务企业追缴,不得因未缴纳费用而停止向用户提供服务。

关键词：车位车库管理

机动车车位（库）应当首先满足业主的需要

草案规定，物业管理区域内的机动车车位(库), 应当首先满足业主的需要。

建设单位依法出售车位 (库)，应当进行公告, 不得出售给业主以外的单位和个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位 (库); 属非住宅配套车位 (库)理的，每户业主购买的车位(库)数量的比例, 不超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。公告之日起满六个月有多余车位区(库)的, 可以向其他业主出售,  每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个。经人民法院生效判决或者仲裁裁决确认将建设单位的车位(库)权属登记给业主以外的单位或者个人的,其车位(库)的出售、租赁应当首先满足业主的需要。

建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位(库)，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位(库)有空余的,经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

对于物业管理区域的公共收益，草案规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金, 也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年全部纳入物业专项维修资金。 

观点展示

今日（27日），在市五届人大常委会第七次会议上，部分市人大常委会组成人员和参会人员对《重庆市物业管理条例（修订草案）》发表了自己的意见。

向先全委员表示，关于收费价格形成机制和透明度的问题。条例明确了由发展和改革部门另行制定，实际上好的楼盘、一般的楼盘、差的楼盘收费不透明不公平也存在。由于历史的原因，可能有的收费高的服务水平还不一定高，有的收费少的，开发商补贴一部分服务还可以。最后不缴费和发生争议，很大程度上就是对服务的标准和是否达到了相应服务水平有关，所以收费价格的形成机制，包括公共部分怎么收怎么管，这也是必须重点研究的问题。

张继军委员认为，条例应该坚持问题导向。作为企业必须有收益，但对其服务也必须提出要求。对物业公司有一个基本的标准，每年也要进行满意度测评，测评完了以后作为评级的标准，这个现在也很容易，测评以后再加上行业部门相关的监管、协会的定级，并面向社会公布，促进企业不断改进服务，赢得更多的认可。

陈忠荣委员表示，《重庆市物业管理条例（修订草案）》制定得比较完整，而且很多新的东西解决了当前面临的一些突出矛盾和问题，但他也有具体的修改意见。比如关于新建物业划分及备案，备案的时间是申请之日起三十日内书面通知建设单位，如果有关部门觉得划分不合理、不符合规范，收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。陈忠荣委员认为规定的时间过长，因为这个划定不需要专家检测，规范是比较明确的，十五日内完全就能办到。

江津区人大常委会副主任郑兴华表示，条例中规定对物管企业加大政策扶持力度，应当规定对业主委员会加大政策扶持力度。物管企业是市场经营主体，收取了业主费用，是进行市场运作；而业主委员会是在发挥社会治理的功能，反而没有费用，不便于业主委员会开展工作。此外，小区内最大、业主用得最多的公共设施是电梯。电梯问题也是最容易引发矛盾的。电梯安全使用管理维护的规定由谁来制定？应当在条例中专章专条予以明确。

上游新闻·重庆晚报慢新闻记者 何浩

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