重庆房价涨跌真相:人民币汇率下跌有利挤压房产泡沫

    新华网重庆频道2月16日电（记者 王龙博）房价，一个总是让一部分人喜同时又让另一部分人恼的名词。2月16日，重庆市统计局发布了《重庆房价的影响因素分析》，该报告基于2003年至2013年十年间重庆房价及相关经济数据。分析指出，近期出现的人民币汇率走低对挤压重庆乃至国内房地产市场的泡沫无疑是有利的。

     土地和货币供应量影响重庆房价涨跌

    来自重庆市国土房管局的数据显示，2003年该市商品住宅销售均价为1562元/平米，到了2013年，重庆房价上涨为5646元/平米。十年间上涨了大约3到4倍。在重庆统计局发布的分析中，过去十年，相关经济数据对房价上涨影响从大到小依次为：土地购置费用、人均GDP、城镇经济单位职工平均工资、房地产开发投资以及城镇化率。

    分析称，土地的稀缺性造成了土地价格的不断上涨，因此土地购置费就成了影响房屋价格的最关键因素。2月13日，重庆市举行国土房管工作会议。重庆市市长黄奇帆在谈到房地产调控就表示“控制房价的要义就是控制地价土地购置费用”。黄奇帆称如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，“最后就成为泡沫房产。”

    同时，结论还显示货币供应量对房价上涨的影响仅次于土地价格。重庆市统计局相关人员分析称，货币供应量高于实际的货币需求量，将会导致过量货币追逐有限的商品，而作为具有保值功能的房屋必将成为投资者让货币保值增值首选的对象。此前，央行降准举措被认为对楼市利好，就是因为会客观上增加市场上的货币供应量。

     农民进城对房价的影响没想象中大

    一般来讲，社会上普遍认为伴随城镇化而来的进城农民对房产的刚需，是推高一个地区房价上涨的重要因素。但重庆市统计局发布的分析显示事实可能并非如此。在过去十年影响重庆房价上涨的众多因素中，城镇化排名最后，影响力甚至不及城镇单位职工平均工资。

    分析称，虽然城镇化率会给房地产业带来需求，但并不必然带来房地产价格上涨。以重庆为例，城镇化率每年上涨一个百分点左右，意味着城镇每年将增加30万农村转移人口。这部分人口是否有能力买房是个未知数。所以，从短期来看，不能把房地产价格上涨的原因完全归结到城镇化上去。

    同时，重庆市统计局的结论还显示重庆房价与宏观经济具有强相关性。数据显示，重庆人均GDP、城镇经济单位职工平均工资、房地产开发投资等每提高一个单位，重庆房价都会出现不同程度上涨。因此，如果房地产不能与经济协同发展，反过来将有可能影响到宏观经济。

     人民币汇率下跌对挤压重庆房地产泡沫有利

    在有关影响重庆房价下跌的因素中，重庆市统计局的分析显示汇率与贷款利率为最主要因素。分析称近年来重庆乃至国内房价持续走高，一定程度上与国际市场美元持续走软，人民币承受着巨大的升值压力有关。人民币的小幅稳步升值吸引了大量国际市场上的热钱进入房市，客观上促使了国内房价的上涨。在相关人士看来，近期出现的人民币汇率走低对挤压重庆乃至国内房地产市场的泡沫无疑是有利的。

    从具体的数据分析结果看，贷款利率可以对重庆房价涨跌产生影响，但作用相对较小。分析称，贷款利率变化会同时影响到房地产供给和需求两个层面，导致对房价的影响在一定程度上形成了相互抵消的效果。具体而言，贷款利率的上升将会导致商品房成本的上升，从而在一定程度上促使房价上涨。但同时，对消费者而言，贷款利率的上升也导致买房者抵押贷款成本的增加，而在一定程度上抑制需求增加。