重庆重拳整治违规房产销售：7大套路进“黑名单”
在市场向好的情况下，一手房促销和二手房销售中出现了越来越多的违法违规销售“套路”，令买房者防不胜防。近日，重庆市国土房管局再次祭出重拳，整顿房地产开发销售中介违法违规行为，为此，记者也梳理了一些房地产销售中常见的“套路”，帮助购房者规避风险。
套路1：“销售返租”是诱饵 小心赔了夫人又折兵
在房地产销售不规范的年代，“销售返租”模式曾在商铺销售中一度盛行，近期也有一些公寓、商住等楼盘变相出炉，干起了“销售返租”的违法违规勾当。
“销售返租”一般都是精装房，包装得高端大气上档次，看来很美很有诱惑力，销售商经常会告诉顾客，已经有大手笔投资方租下整栋（或者整层）开酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租养供，若干年后房子就相当于白赚的了。
真有这样零风险、高收益的好事么？事实上，“销售返租”是一种销售手段，玩的是“套路”。表面上看，销售商开出了8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，销售方只是通过提高房子的售价，将今后要付给投资者的回报率预先提了出来，并且让购买者从银行多贷款出来。
专家称，更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商（中介）便套现出局，承租商（有可能就是销售者的“影子公司”）背着巨大的租金成本，支付能力和信誉难以保证。同时，购买这样的房子还有巨大的金融风险，对投资者个人和社会经济都是“定时炸弹”。记者获悉，目前我市有关部门严禁这样的销售方式，买房者遇到这样的“套路”一定要积极举报。
套路2：各种“内部消息”催你快下手 “假认购”营造疯抢假象
“内部消息，XX楼盘房价要涨了！”“即将限购限贷，快点下手投资！”“XX学校要修了，XX小区房价要涨了！”“明天就涨，最后的房源！”……这样的消息，是否曾在你的朋友圈刷屏？
随着网络通讯的日益发达，一些开发商或中介机构喜欢利用微信、论坛等传播政策谣言，甚至不惜伪造微信朋友圈、微信聊天记录等，散播所谓的“内部消息”，制造非理性的购买氛围，鼓动购房者“迅速出手”，这在中介行话叫做“催单”。面对这样的谣言，购房者需要保持清醒和理智，只选择真正合适和需要的，而不要被谣言蒙蔽了双眼。
此外，在一手楼盘的销售中，还可能出现“假认购”现象，有的楼盘因为房屋抵押给银行还未解押等各种原因，还未拿到预售许可证，楼盘销售人员就忽悠有意向的买房者先交钱“认购”、“锁定房源”。 这一方面是为了造势、摸底，营造疯抢的假象，另一方面也可以先收一部分钱，缓解销售方的资金压力；如果“认购”的人员较多，销售方就会借机提高销售价格，赚取更高利润。
如果你很早就交了不菲的“认购金”、“诚意金”，甚至已经选定了房号，但是过了很长时间，开发商都还未通知去签正式购买合同，那么你多半是遇到了“假认购”了；这样的情况下，你的合法权益无法得到保障。请及时将情况向有关监管部门进行举报。
套路3：假“团购”真圈钱 信“喊价”你就输了
吃饭能团购，购物能团购，买房子都能团购？如果你真的信，你就输了！
对于买房团购的现象，某资深业内人士表示，有些看上去很美的所谓“团购”，不过是和开发商联手把本来该卖1万的商品抬价到1万2，然后再打折1万1卖给你。而到底房子售价应该是多少，我市目前已经要求了房地产预售一户一价备案，应以有关部门批准的备案价为准，而不是开发商或者销售商的“喊价”。
最近不少论坛、微信群里出现了“团购XX楼盘”的消息，买房者感兴趣“上钩”后，对方会告诉你“自己去看房，不要在开发商处登记，否则就拿不到团购折扣了”。这些“团购”组织者往往根本没有相关资源，只是骗取消费者的购买信息，并把这些信息卖给其他销售渠道商赚取佣金，比如卖给前面所述联手抬价的销售方。
同时，有的“团购”组织方，会要求“参团者”缴纳少则几千多则几万的“团购费”，这些费用是独立于国家批准的房屋售价之外的费用，往往不会为消费者开具正规发票，这些钱其实就是进了销售商自己的腰包。
除了一手房的“团购”套路外，一些违规的二手房中介还可能以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。业内人士提醒，购房前到底需要哪些费用，这些都应该了解清楚，要对方白字黑字写清楚，理性购买，减少纷争。
套路4：低于市场价的房源大多是假的
眼下年轻人都离不开智能手机和网络，很多人的买房之路都是从刷各种提供房屋信息的APP开始。有时，你会刷到一个户型、设计、小区环境等“性价比超高”的房源，这时是不是会很激动？
别激动！这是馅饼还是陷阱，真的难说！这可能是销售人员设下的一个套，你兴冲冲而去，人家才会告诉你：“大哥，不好意思，这套房子刚卖掉了，我给你推荐一套更好的……”或者“卖方涨价了，现在房子要用抢的，你看要不然你加点儿钱……”
业内人士表示，低于市场价的房源绝大多数都是假房源或者瑕疵房。个别无良中介人员，为了吸引购房者会隐瞒瑕疵，甚至故意释放假的低价房消息，来获得意向客户的信息。
套路5：为赚更多中介费怂恿卖家标高价
挂牌价低于市场的房源多有“猫腻”，高价房呢？其实，不少高价房背后也有无良中介的“套路”。
在楼市较火热的时段，很多二手房卖家刚对房产中介表达出卖房意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会劝用户把价格标得高一些。“你们小区昨天一套房才卖了50万，你要卖就挂55万，就算被人砍价，至少也能53万成交，轻轻松松多挣3万。”或者有购房者已经与卖方已经签订定金协议，中介销售人员也会怂恿卖方毁约，以哄抬赚取更高利润。这不仅破坏了买卖双方的诚信交易，当这种行为成为中介的普遍“套路”之后，整个区域的二手房价都有可能因此被异常抬高。
业内人士称，类似的做法，看似在为卖房者谋利益，实际上是中介为了捞取更多的中介费。甚至还有个别中介，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。
对购房者来说，这看似并不“亏本”，但实际交易成本被抬高。这些高于实际价值成交的房屋，在楼市的冷静期中，遭遇到其他正常价格入手的卖家后，会遇到难以转手的情况。
套路6：鼓动买房“假离婚” 将买房者置于风险之中
近日，一则《上海中介为卖房，已和客户结了四次婚 包括70岁老太太》的新闻，引起网友热议。据了解，部分中介机构为促成交易，会通过诱导购房者办理“假离婚”，“享受”首套房的契税优惠，骗取银行更低的首付比例和利率优惠。有房地产中介甚至直接替买方制作可以假乱真的“离婚证”和“工作证明”等，以蒙骗房管部门和银行，并收取数百元“工本费”。
除了非法做假离婚证外，有的购房者听信中介游说，真去民政局办理离婚，“为买房假离婚”变“人财两空真离婚”的狗血剧也时常上演。有网友评论这种现象说：“你的婚姻和爱情真的只值那点税费（利息）优惠么？”“以后家庭伦理剧里流的泪，都是你假离婚时脑子进的水！”
为此业内人士提醒，我市公积金中心已经与民政部门联网，一旦被发现“假离婚”骗取公积金贷款，将被划入“骗贷”名单，成为重点关注对象。同时，在个人征信系统日益完善的今天，通过制假证来骗取国家机关和金融机构，势必将对个人的征信造成影响。
套路7：警惕“ABC单” 小心买到“串串房”
目前国家正对房地产市场加大调控力度，在贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话上，目前国内已经出现了首例法院判决以炒房为目的房屋买卖合同无效的案件。
房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立。
普通市民在买卖房屋的时候，要小心这种以炒房为目的的房屋买卖，中介行话称“ABC单”。也就是说，炒房者或中介（B）先交一部分钱与卖方（A）先签订一个购买协议，但是短期内不去房交所办理过户手续；然后把房子标高价格后继续寻找真实的买家（C），最后通过隐瞒或者谎言，让C与A成交，从而在中间赚取差价。这种交易卖方和买方其实都有一定的风险。
此外，还有炒房者会将A的房屋收过来进行装修，再卖给C，这种被“化妆”过的房屋，中介行话称为“串串房”。炒房者为了赚取更大的差价，装修“串串房”大都选用价格低廉、质量低劣的装修材料；虽然装修出来表面看起来光鲜亮丽，家具电器齐全，可拎包入住。但是买家实际购买入住后，劣质建材、家具对身体危害很大，山寨电器、劣质基装的问题会慢慢暴露出来。也有媒体报道过，有购房者不小心买到“串串房”后，入住不到一年就出现漏水、电路跳闸等问题，把墙敲开来一看，墙内的电线甚至没有穿管。所以购房者在购买二手房的时候，对那种装修浮夸、家具全新的房子一定要多一个心眼，仔细甄别。
市国土房管局祭重拳：严惩中介违法违规行为
虽然以上讲了这么多套路，但是购房的道路上也有更多的正能量。除了有关部门和媒体一直在呼吁购房者自己的理智理性、准规守法外，我市有关部门打击这些违法违规行为的努力也从未停止过！
近日，重庆市国土房管局再次祭出重拳，整顿房地产开发销售中介违法违规行为，发出了查处一批房地产开发销售中介违法违规案件的紧急通知，表明了我市有关部门维护购房者的合法权益，以及将持续以高压态势严惩房地产开发销售中介违法违规行为的决心。
通知称，对存在违法违规行为房地产开发和中介企业及相关从业人员，将依法采取责令限期整改、处以罚款、取消网上签约资格、停业整顿等措施，并纳入“黑名单”。
对危害购房者权益、扰乱房地产市场秩序的行为而言，这无异于一把高悬的达摩克利斯之剑，不仅能起到震慑的作用，更有利于将违法违规行为化解在交易矛盾出现之前。净化房地产交易环境，不仅对全市的经济社会发展有积极作用，更是对市民切身利益的保护。因此若市民在购房过程中，遭遇到销售方的相关“套路”，请及时向有关部门举报哦。
重庆客户端-华龙网首席记者 佘振芳
原标题：重庆重拳整治违规房产销售：7大套路进“黑名单”