龙湖CEO邵明晓：分享“空间即服务”深层思考与未来
中新网重庆新闻7月26日电(张燕 田丰)作为房企行业巨头，龙湖的任何风吹草动都备受业界关注。近来龙湖集团动作频频，与重庆悦来投资集团共同组建的“龙湖悦来城市管理有限公司”正式挂牌，成为全国首家新型城市服务企业。龙湖集团CEO邵明晓来到重庆后在媒体面前甫一亮相，就带来龙湖地产(00960)首次进入福布斯全球企业前500强的好消息。
自今年初龙湖提出“空间及服务”战略后，对于这一战略如何落地，以及龙湖对于未来发展有何新思考？在日前举办的一场重庆媒体畅谈会上，邵明晓分享了龙湖的不少干货。一同受访的还有龙湖集团副总裁、重庆龙湖总经理崔恒忠、龙湖物业服务集团总经理曾益明。
图为活动现场图 龙湖供图
打造三个核心能力 落地“空间即服务”战略
早在龙湖集团2017年年会上，邵明晓就提出了“空间即服务”的理念，要做人与空间的连接。听起来如此玄乎的战略究竟如何落地呢？
据邵明晓介绍，“空间即服务”的提出是经过龙湖集团2017年的构思做出的判断，是水到渠成的。
图为龙湖集团CEO邵明晓 龙湖供图
“我从2006年底加入龙湖，看了重庆正在建的南湖郡，非常感动，后来我把重庆的产品复制到北京，在北京一炮打响。后来全国都在做，龙湖的景观先是影响了同行，后来影响了市政。认真做好一件事，就可以由点到面，由面到体逐步发展。”邵明晓说，“空间即服务”的核心是打造三个能力：一是打造空间的制造和管理的能力，龙湖和悦来已经开始参与城市空间的制造和管理。二是打造进一步洞察客户能力，我们现在的客户都在数字化，公司必须也要做数字化的转型。三是打造服务集成能力，龙湖有一个梦想，希望用不长的时间，把我们的服务收入从100亿做到超过1000亿，大概明年的服务收入就会过100亿，明年是龙湖服务收入过100亿的元年。
“这是‘空间即服务’背后体现数字模型的想法。龙湖再怎么走都不忘初心，服务好我们的客户，洞察客户，发展和优化有温度的服务，让人和空间之间通过龙湖高质量的服务实现和谐，实现共赢，这就是我们提的空间即服务的基本想法。”
聚焦四大主航道业务 试水养老等新领域
【住宅开发】：继续发力 规模保持全国前十
邵明晓介绍，地产开发是龙湖主航道业务之一，中国房地产开发未来还有很长的路要走，只是我们没有单一的完全在一个线上做，不是完全靠规模、加杠杆。龙湖要保持稳定的资产负债表，低成本，这样才能做重资产和服务的业务。
未来一段时间，我们的住宅还占我们原有的绝大份额。住宅我们判断10-20年内还有很大的需求，现在大量人口朝着中国的中心城市聚集，大家对居住品质的需求，未来的市场很大。龙湖会继续在地产开发的业务上发力，我们保持前十就可以。
【龙湖商业】：目标保持前三 影响力第一
以天街为代表的龙湖商业运营未来将如何发展？邵明晓表示，龙湖将持续在高能级城市拿一些位置好的、人口密集区的地铁上盖地块来做天街，实现网格化布局。这个业务毛利率达到73%。龙湖商业目标是保持前三，影响力第一。
目前，龙湖在全国开业的商场26座，在建23个。2020年，租金收益预计可达60亿元。现在，龙湖在重庆的天街项目有5个，正在建设和规划中的有5个。到2020年，租金收入将达到20亿元。
【长租公寓】： 发挥独特优势 今年全国建设目标6.5万套
长租公寓作为龙湖主航道业务之一，今年全国建设目标要达到6.5万套。由于回报低、融资难、运营门槛高、竞争加剧等问题，总体毛利率低的这一业务在不少人看来颇具风险。
邵明晓直言不讳的告诉记者，长租业务确实是长线投资，属重资产类别，需要物业自己去持有，跟天街运营的逻辑一样。而轻资产就是集中式铺过来，装修、分装，然后给入户。所以门槛还是比较高的。2017年，龙湖在全国开了1.5万间长租公寓。
“对龙湖而言，长租公寓的发展也恰因为龙湖具有其独有的优势。”邵明晓说，龙湖的超稳健的资产负债表，包括超低的资金成本，这是大多数企业所不具备的。过去三年货币空前宽松的环境下，龙湖可能是唯一一家或者为数不多的一两家没用信贷，没用影子银行的房企。所以，我们的资本成本去年年底只有4.5%，负债率也很低。很多基金都跟龙湖一起做长租业务，就是看中这个业务未来的营利空间。长租公寓目前还在投入期，龙湖最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。
邵明晓说，事实上我们的初心首先是解决城市年轻人租房的痛点，这是一件非常有意义的事情，跟现在的国家政策高度契合。我们的初心是从用户出发，从老百姓的需求去出发解决一些痛点。就像当初吴总做地产，就是看到了二十年前买房和租房这个痛点。
【物业服务】：做好服务集成 科技驱动物业管理
“我们不是传统的物业管理，背后是科技驱动的服务公司。”邵明晓说。“龙湖物业几年前就已经做到了物业IOT的管理，通过智能化、AI化的管理，减轻一线员工的压力，实现绣花针一样细致的管理。”
邵明晓表示，龙湖始终把质量和用户体验放在第一位，紧紧围绕空间这个核心来做。“龙湖就没有把自己仅定义为纯住宅的开发商，我们要做服务的集成商。我们的物业服务连续9年业主满意度超过90%，稳居行业最前列，规模现在也在前十。我们的毛利大概做到20%+，净利做到10%，我们力争第一个里程碑，把服务型收入做到100亿+。”
图为龙湖物业服务集团总经理曾益明 龙湖供图
龙湖物业服务集团总经理曾益明介绍，目前龙湖物业在重庆实管面积2000多万平米，未来2-3年，我们希望重庆的服务面积能够到4000万-5000万之间的体量。另外结合重庆市政府提出深化智慧城市和城市管理的要求，龙湖物业将在城市的基础物业管理、市政的基础设施管理、道路管理、市容环卫管理、突发事件管理、区域特色服务七个方面作为着力点。
养老业务：“寻找机会快速扩大”
图为龙湖集团副总裁、重庆龙湖总经理崔恒忠
谈到试水养老业务，重庆龙湖总经理崔恒忠介绍，中国老龄化社会越来越快，养老问题已经是整个社会的痛点。龙湖把发展和为社会提供服务结合起来，在重庆先做一个试点。包括社区养老、机构养老以及养老社区。
“养老的空间因素非常丰富，最大的就是社区养老，我们会寻找机会快速扩大。”崔恒忠说：“我们在和政府谈一个大型的养老社区，里面结合了大学、护理院和养老公寓等，我们在重庆做养老还是有信心。”
“重庆是龙湖大本营，龙湖品牌的高地，创新实验场，在这里做好的项目都将推向全国。重庆未来可能有二十个天街，加上龙湖的社区，加上冠寓，这么多空间的协同联动，这些空间底层的管理非常关键，底层的管理往下一定要科技智能智慧，数据多了以后，有了数据，就有更精准的服务。这个产品出现的时候，空间即服务就不仅仅是口号，而是真正落实到实践业务。”邵明晓如是说，未来龙湖集团将地产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务并进，并积极试水养老、产城等创新领域。(完)
